二三线城市综合体开发建设及运营要点.pdf

二三线城市综合体开发建设及运营要点 穆健玮 东方伟业 （中国）投资控股有限公司 董事、执行总裁 内蒙古东方伟业投资有限公司 副董事长 北京宜润伟业商业管理有限公司 董事长兼首席执行官 2010年9月 Page 1 模块一：我国二三线城市的发展特点及运营要点 2010商业地产发展形势前瞻 二三线城市商业地产发展机遇 模块二：二三线城市综合体的选址及市场定位 项目选址及定位 项目定位的支撑条件 模块三：二三线城市综合体物业组合模型及业态设计特点 物业组合的主要类型及模型 业态规划设计及要求 建筑规划设计及要求 配套规划设计及要求 模块四：二三线城市综合体的产品策划及商业规划 项目的主题定位策划 模块五：二三线城市综合体项目的投资运营要点 项目投资环境的评价和分析 项目投资分析的主要内容和方法 模块六：二三线城市综合体商业运营的要点 Page 2 模块一：我国二三线城市的发展特点及运营要点 2010商业地产发展形势前瞻 二三线城市商业地产发展机遇 Page 3 模块一：我国二三线城市的发展特点及机遇 一、2010商业地产发展形势前瞻 （1）由于房地产政策小幅收缩，没有大幅收缩，保持了稳健，预计2010年GDP增速为 9.5%。 （2）中国经济增长从环比来看，2009年是V型增长，2010年是倒V型增长； （3）中国的消费能力已经启动： 短期刺激消费因素：收入分配进入拐点，居民收入增长高于GDP增长，消费支出 增速也超过GDP增速；农村收入增长加快，低收入人群收入大部分都用于消费；地产 火爆，带动下游消费。 ——农村消费城市化：农民工返乡，96%再就业，其中40%在本地就业，带回了城 市化的消费观念；沿海企业迁内地，为返乡民工提供了就业机会；农村收入达到了耐 用消费品加速普及的临界点（农村人均收入6000元，达到城市1999年水平）。人口结 构推动消费：20—30岁人群比重上升，2005—2015年该人群比例高达2亿，该部分人 群有很强的消费能力。 —— 汽车进入快速增长：人均GDP达到中低档汽车均价的1/6时，汽车消费快速 增长，当达到1/4时会爆发性增长。东部2001年、中西部2007年达到1/6；东部2005年、 中西部2011年达到1/4。 Page 4 （4）房价还会再涨 短期因素：二、三线城市可承受能力依然合理，主 要城市收入中住房支出比为73%，但是真正有购买能力的是 30%的人群，这类人群的该比例只有43%；流动性泛滥，货币 投放增长30%，在短期内这种局面很难改变。 长期因素：城市化因素、人口结构因素。 （5）中小城市又遇机遇：城镇化、城市化、放开户籍！ • 恩格尔系数 由0·60下降到0·37 • 基尼系数由0·18上升到0·42 Page 5 二、二三线城市综合体发展机遇 1、快速城市化发展的机会 2009年，中国有建制城市 655个，百万人口以上城市 118个，特大城市 39个。 当前， 中国的城镇人口过6.3亿，中国城市化率已达到46％。未来五年，中国城市化率的目标是60％， 到2020年中国城市人口将增加到8亿，2025年9.26亿，到2030年将达到10亿。 21世纪中国城市化的一个趋势就是，大城市、特大城市持续发展；由多中心城市带动 的