工业地产开发模式与案例研究.pdf

工业地产开发模式与案例研究 1、工业地产开发模式概述 2、总部基地 3、高科技工业园区 4、创意地产 5、物流地产 1、工业地产开发模式概述 （1）工业园区开发模式  此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支 持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后 通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。 典型案例：苏州工业园日益成为高科技产业集聚、高科技企业集聚、研发机构 集聚和高科技人才集聚的区域，科技创新的高地正在苏州工业园区迅速崛起。 （2 ）主体企业引导模式  指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，通过获取大量的工业土地，以营 建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，通过土地出 让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完 善。 典型案例：上海金山的上海石化工业园区，即为在上海石化龙头企业的带动下，做 大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个产业链的完善与发 展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。 （3 ）工业地产商模式  工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工 业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、 研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行 项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。 典型案例：普洛斯上海西北物流园达8万平米，目前普洛斯已进入中国12个 城市，拥有15个项目，面积约57万平米，其中包括在合肥的大型物流中 心。 （4 ）综合运作模式  由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点， 既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发 建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此， 会对以 上各种开发模式综合使用。 （5 ）各开发模式评述  工业园区开发模式在很大程度上受到政府的影响，需要根据当地政府的政策 应对，包括园区产业类型，土地出让和规划等。  主体企业引导模式对于单个房地产开发商来说并不合适，或者说不能主动参 与，毕竟房地产开发商并非所谓的主体企业，难以获得同主体企业同等话语 权，更合适的选择应该是在主体企业确定之后围绕主体企业进行开发运作 （如招商与TCL西丽科技园项目的合作），当然如果可以获得主体企业的工 业地产订单会是更好的选择。  而工业地产商模式，对于中国内地开发商来说也存在一定壁垒，内地的开发 商目前更多停留在房地产增量开发阶段，对于房地产存量经营，中介服务和 房地产金融方面介入较少，企业更多停留在房地产开发型阶段。而进入中国 内地的工业地产商在国外都有丰富的经营管理经验，属于房地产投资（资本 运营）型或者房地产服务型企业。 2、总部基地—— 中关村（丰台）总部基地 （1）基本情况  中关村（丰台）总部基地位于北京西四环与南四环交汇处，占地65公顷，总 建筑面积140万平方米，由中关村科技园区与英国道丰国际集团合作开发；  该项目可吸纳500家大型企业、2000家中小型企业总部入驻。投资额达45亿 元；  建成后将有700栋独立办公楼，每栋面积1000-5000平方米，其中500栋企业作为总部使 用，200栋分层出售，吸引500家大型企业总部和2000家中小企业入驻。入驻企业对总部楼 拥有独立的产权和冠名权。  基地建成后，将配套有六星级大酒店、商务酒店、小公寓、高级商业街、总部大讲堂、高 级会所、健身中心、小酒吧等商业商务设施以及高智能化基础系统，会务、休闲、娱乐、 商洽等场所一应俱全。  “总部经济” 是指某区域通过创造各种有利条件， 吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入 驻，通过极化效应和扩散效应，形成企业总部在本去域集群布局、生产加工基地通过各种 形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成台理的价值链分工的经济活动的统称。  在“总部经济”中，总部集中的区域一般能够吸引更多的人才、资本、信息等创新要素向该 区域流动，在价值链分工中，占据“高端”地位，获取更高的利润回报，而且能够提升本区