龙湖总图研发成果.pdf

总图研发心得 （案例版） 目录 • 剑指总图定性之言 • 总图七剑详解 • 七剑导航工具与图表 剑指总图 定性之言： • 若项目研发阶段决定了项目总货值的 90%，那么总图阶段就已决定了总货值的 80% 。 • 若项目研发阶段已将成本控制了70%，那 么总图阶段就已将成本控制了50% 。 • 总图决定了景观的构架与格局。 • 总图决定了物业管理成本的基础 。 营 板 的 花 化 天 细 的 精 值 观 价 景 目 ， 项 究 破 研 突 的 以 化 可 细 ， 精 造 图 总 。 营 板 的 花 化 天 细 的 精 值 观 价 景 目 ， 项 究 破 研 突 的 以 化 可 细 ， 精 造 图 总 总图设计七剑 • 用足指标 青干剑 • 货值最大化 由龙剑 • 复制模块 天瀑剑 • 配套用房最小化 舍神剑 • 赠绿规划和底层挖掘 竞星剑 • 控制地库 莫问剑 • 减少入口 日月剑 “掏干吃净” 用足指标 1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。 一、用足指标 1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。 1.1 用足容积率 • 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一 块利润 1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此 地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容 积率的总图应该是可以操作的。 2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退 红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、 不利地块的利用度、单体楼型选择等。 案例：北京唐宁ONE项目 1.1案例：北京唐宁ONE 总用地面积：56640 ㎡ 代征道路：6225 ㎡ 代征绿地：1338 ㎡ 消防站用地：2800 建设用地：约49077 ㎡ 容积率：≤3.8