土地增值税清算政策解读及策划.pdf

土地增值税清算政策 解读及策划 陈萍生 主要收获 • 一、准确理解最新房地产土地增值税政策 • 二、合理运用税收政策处理本单位的税收问题和 税收策划 • 三、了解土地增值税税务检查常见问题，消除问 题隐患 • 四、释疑税收疑难问题，交流财税处理技巧。 2016-9-28 2 • 第一讲 土地增值税政策解析 • 第二讲 应税收入和扣除项目的政策解析 • 第三讲 常见问题及主要检查方法 • 第四节 土地增值税主要策划方法 2016-9-28 3 第一讲 土地增值税政策解析 • 第一节 征税对象及范围 • 土地增值税的征税对象是转让国有土地使用 权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。 分析： • 一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土 地使用权的不征税。 • 二是只对转让的房地产征税，不转让不征税。 • 三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行 为，而未取得收入的不征税。 2016-9-28 4 • 第二节 土地增值税预征 • 财税字［1995］048号 • 对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机 关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机 关办理纳税申报,并按规定比例预交,待办理决算后, 多退少补。 2016-9-28 5 《河南省地方税务局关于明确土地增值税若 干政策的通知》 （豫地税发〔2010〕28号） • 一、土地增值税预征率 • 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例 实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预 征率按不同项目分别确定： • （一）普通标准住宅1.5%； • （二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%； • （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地 产项目4.5%。 2016-9-28 6 • 普通住宅标准应同时满足以下条件： • （1）住宅小区建筑容积率在1.0以上。 • （2）单套建筑面积在120平方米以下。 • （3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均 交易价格1.2倍以下。 • 各省可根据实际情况，制定本地区享受优惠政 策普通住房的具体标准。但单套建筑面积和价格标 准向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。 2016-9-28 7 • 第三节 核定征收 • 一、《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号 • 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行 核定征收。 • （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账 簿的； • （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； • （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭 证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目 金额的； • （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期 限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不 清算的； • （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 2016-9-28