房地产企业的法律风险控制.pdf

房地产企业的法律风险控制房地产企业的法律风险控制 张志晓 律师 电话 信箱：heblawyer@163.com 一一一一、、公司设立中的法律风险公司设立中的法律风险公司设立中的法律风险公司设立中的法律风险 （（11））一股独大还是几股合资股独大还是几股合资，合资极易产生内部纠合资极易产生内部纠 纷。一定要明确谁是主要的管理操盘者，其他非主 持持者可以设立优先分红的权利，以免对企业的管管理 权发生争议、产生内耗。 不同的股权设计，也为将来企业的股权方式融资设 Word版文件来自:地产交流群 定伏笔。 群号:127644268 企业的决策、管理权和分红权都可以由章程进行约 原版文件仅限群内成员交流 定定，而不再说而不再说一股股一票票、股股平等股股平等，为公司的结构为公司的结构 设计预留了很大的空间。企业家应利用这些规定， 设计更适用的结构设计更适用的结构。 （2）设立开发公司可以使某一项目的开发风险、责 任与其他项目隔离任与其他项目隔离，，并为以后的项目转让提供良好并为以后的项目转让提供良好 地法律途径。 原版文件下载地址: /dichanjiaoliu 二二二二、、、、土地拍卖土地拍卖土地拍卖土地拍卖 招拍挂程序招拍挂程序的规定年的规定 1、政府土地规划变更对土地出让合同的影响。改变 了土地出让合同原条件了土地出让合同原条件，，如地下修地铁如地下修地铁，，旁边或地旁边或地 上修铁路等设施：谈判变更出让价格。 2、政府在招投标时设定政府在招投标时设定一些条件些条件：如量身定做的如量身定做的： 累计开发面积，开发经济适用房、廉租房面积，有 金融企业背景，或设计建筑的目的要适用于某种特 定的用途定的用途。设计图纸应该按低价转让给政府使用设计图纸应该按低价转让给政府使用。 应对：联合投标，以达到政府量身定做的条件。 三三三三、、、、联合投标联合投标联合投标联合投标 允许允许， 1、一定要双方联合报名-显名共同投标，不能隐名， 否则权益无法保障否则权益无法保障。。 2、签订联合投标协议，将投标中出资、保证金，土 地出出让金的承的承担和支付约定明确和支付约定明确，，按招标条件按招标条件，，将将 Word版文件来自:地产交流群 项目的基本定位、规划，项目操盘，项目名称，宣 群号:127644268 传推广名义，主要人员安排，财务安排约定清楚。 原版文件仅限群内成员交流 3、除联合投标合同外，一定要在共同成立的项目公 司的公司章程中约定，将联合投标协议的内容，按 公司章程的形式融入到公司章程中公司章程的形式融入到公司章程中： （1）、股东对项目具体情况表决权的分配，对股东 权的保护权的保护。 原版文件下载地址: /dichanjiaoliu （（22））对公司董事的安排对公司董事的安排，及公司董事会职权的安排及公司董事会职权的安排， 如约定某些事项必须由哪些董事或多少董事通过才 可以。 （3）对公司利润分配的安排，分配的比例，分配的 先后顺序和时间。 （4 ）对开发公司主要的技术管理预算成本的控制及 有关人员的安排。 （5）对工程承包、重大采购合同的决定。 四四四四、、合作开发合作开发合作开发合作开发 合作的几种形式合作的几种形式：： （1）公司式合作：至少在形式上共同成立项目公司 （（22））合伙式合伙式：：约定各事务的负责约定各事务的负责，，如国在土地出让合同如国在土地出让合同 纠纷中的几种情况：共同出资，共担风险，共享收益， 没有共同经营。 Word版文件来自:地产交流群 （3）合同式：代为销售、代建等，福建长滔某项目，北 群号:127644268 京某国企项目，代建集资房。 原版文件仅限群内成员