房地产评估的技术路线丶价值分析和报告撰写.pdf

评估的技术路线、价值分析和 报告撰写 —— 中国房地产估价师学会理事 中国土地估价师协会理事 北京杜鸣联合房地产评估公司董事长杜鸣 第一部分 影响市场价值因素分析 一、 经济因素 宏观经济调控 金融政策 经济预期 就业及收入水平 二、 消费行为因素 消费心理与习惯 三、 功能性耗损 配套设施设备 平面平局 建筑造型 有效使用 （利用）率 第二部分 评估的技术路线及常见问题分析 一、评估的技术路线及方法 1、思路与技术路线 2、方法的选择与搭配 3、综合与分类 二、常见问题分析 1、市场分析的简单化 1.1 宏观 微观 市场细分 1.2 市场流动性 （市场变现能力）的分析 2、客观性的数据参数选取 售价、租金、收益、成本、费用、出租 率（上座率）等，各项指标的选取应用有 效地分清实际的与客观的。 3、收益法的应用 3.1 潜在毛收入 有效毛收入 净收益 3.2 同行业平均利润的扣除 （贡献率） 3.3 综合性物业各部分的分别计算 3.4 实际的与客观的数据的选取 4 、假设开发法及成本法的应用 4.1 建安成本计算的细化 基础主体结构、内外装修、设备 （水 暖、电、气、电梯、通风空调） 4.2 在建工程的未实现利润 4.3 未来开发价值的估算 5、局部房地产评估的分析 5.1 独立性、使用、经营 5.2 市场变现的限制因素 6、不同区域、不同用途物业的评估价值 在不同的区域，不同用途的物业将会有 不同的市场价值。 7 、特殊物业的评估的综合分析 7.1 工业房地产:在难于采用其他估价方 法时，分别对土地、建筑物选取成本法、基 准地价修正法进行估价. 7.2 住宅小区大型地下车库:针对估价对 象出售和租赁两种方式，选取市场比较法和 收益法进行估价.要综合分析住宅小区居住物 业、商服物业与车库之间的相互关系、相互 之间的价值影响因素。 第三部分评估报告的撰写 1 、封面： (标题：)房地产估价报告 估价项目名称：（全称） 委托方：（委托单位的全称或个人的姓名） 估价方：（估价机构的全称） 估价人员：（估价人员的姓名） 估价作业日期：（起止年月日，受估价委托的 年月日至完成估价报告的年月日） 估价报告编号：（本估价机构内的报告编号） 2、目录： （标题：）目录 一、 致委托方函 二、 估价师声明 三、 估价的假设和限制条件 四、 估价结果报告 五、 估价技术报告 六、 附件 3、致委托方函 委估方与估价对象的关系 估价范围 估价时点和目的 结果 致委托方函致委托方函 致委托方函致委托方函 档号 : V/LYD/0201/2013 中国广东省深圳市 罗湖区人民北路越港商业中心六楼 浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司 敬启者敬启者：： 敬启者敬启者：： 承蒙贵司委托,我司对贵司拥有的中华人民共和国广东省深圳 市罗湖区人民北路越港商业中心地下室 （建筑面积合计为 3,065.09平方米）、地上第三层(建筑面积合计为3,770.61平方米) 物业进行价值评估，评估基准日为二ΟΟ二年一月二十九日, 目的 是为 贵司核定资产提供价值参考依据。我公司经过实地勘察，并 查询、收集评估所需的相关资料