房地产行业动态跟踪报告：2018年房地产四维数据总结及2019年展望.docxVIP

HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明 万得资讯1、 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明 万 得资讯 2018 年 12 月全国销售增速低位反弹，东西部地区回升较明显 2018 年 12 月单月全国商品房销售面积为 2.31 亿方，同比由负转正至 0.9%（11 月为-5.1%）。12 月单月全国商品房销售金额为 2.05 万亿元，同比增长 12.3%，增速较 11 月提升 3.5pc。 从区域结构来看，各区域销售增速继续放缓。东部、中部、西部、东北地区 12 月销售面积单月同比增速较 11 月分别增加+4.84pc、-0.29pc、 +17.07pc、-3.15pc；12 月销售金额单月同比增速较 11 月分别增加+5.7pc、 -10.35pc、+16.49pc、-4.62pc。 对照克而瑞数据，TOP40 房企 12 月销售面积单月同比增速较 11 月提升 20pc 至 34%，12 月销售金额单月同比增速较 11 月提升 1pc 至 24%。我们认为，12 月全国销售低位反弹或是由于房企年末冲量、部分城市政策微调、以及年末回乡置业带来的短期成交回升。 30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%销售面积单月同比销售面积累计同比40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%销售金额单月同比销售金额累计同比图 1：全国商品房销售面积单月同比和累 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% 销售面积单月同比 销售面积累计同比 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% 销售金额单月同比 销售金额累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所整理 资料来源：WIND，光大证券研究所整理 120%100%80%60%40%20%0%-20%销售面积单月同比销售面积累计同比70%60%50%40%30%20%10%0%销售金额单月同比销售金额累计同比图 3：克而瑞 TOP40 房企销售面积单月同比和累计同比 图 4：克 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% 销售面积单月同比 销售面积累计同比 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 销售金额单月同比 销售金额累计同比 资料来源：克而瑞，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞，光大证券研究所整理 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明2018 年商品房销售面积、金额再创新高，过去 10 年 CAGR 分别 10%、 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明 全年来看，2018 年全国商品房销售面积、销售金额、销售均价分别为 17.17 亿方、15 万亿元、8737 元/平方米，同比增速分别为 1.3%、12.2%、10.7%，对比 2017 年分别为 7.7%、13.7%、5.6%。 从成交规模来看，2018 年行业再创新高。拉长周期观察，2009-2018 十年间全国商品房销售面积、销售金额、销售均价CAGR 分别为10%、20%、 9%。 17.172018161412108642050%40%30%20%10%1.3%0%-10%-20%20082009201020112012201320142015201620172018商品房销售面积（亿方）商品房销售面积同比15.0016141210864 17.17 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 50% 40% 30% 20% 10% 1.3% 0% -10% -20% 20082009201020112012201320142015201620172018 商品房销售面积（亿方） 商品房销售面积同比 15.00 16 14 12 10 8 6 4 2 0 100% 80% 60% 40% 20% 12. 2% 0% -20% -40%2010 2011 2012 20132016 2017 2018 商品房销售额（万亿元） 商品房销售额同比 资料来源：WIND，光大证券研究所整理 资料来源：WIND，光大证券研究所整理 集中度提升逻辑持续演绎，TOP50 房企销售额市占率达到 55% 根据克而瑞数据，2018 年全国 TOP5、TOP10、TOP20、TOP50 房企销售金额增速分别为 21.5%、24.8%、29.4%、35.0%，对比 2018 年全国商品房销售额增速为 12.2%。 2018 年全国 TOP5、TOP10、TOP20、TOP50 房企销售金额市占率分别提升 1.4pc、2.7pc、5.0pc、9.3