房地产行业动态报告：2018年房地产投资销售保持高位运行.docxVIP

HYPERLINK "/" HYPERLINK "/" 请务必阅读正文后的声明及说明 目 录 TOC \o "1-1" \h \z \u HYPERLINK \l "_TOC_250005" 房地产投资具备韧性，2019 年有望保持增长 3 HYPERLINK \l "_TOC_250004" 竣工面积降幅明显收窄，新开工面积增速维持高位 4 HYPERLINK \l "_TOC_250003" 土地市场降温趋势未变，全年成交量创新高 6 HYPERLINK \l "_TOC_250002" 全年销售面积保持正增长，重点城市市场有所回暖 7 HYPERLINK \l "_TOC_250001" 开发到位资金单月增速转负，房贷利率延续宽松态势 10 HYPERLINK \l "_TOC_250000" 投资建议 12 HYPERLINK "/" HYPERLINK "/" 请务必阅读正文后的声明及说明 房地产投资具备韧性，2019 年有望保持增长 2018 年全年，全国房地产开发投资 120264 亿元，同比增长 9.5%，增速较 1-11 月回 落 0.2pct，与 2017 年全年增速相比提高 2.5 个百分点，下半年以来由于市场景气度下降，开发投资完成额累计增速有所下降，但依然保持韧性；全年开发投资额中住宅投资为 85192 亿元，占比 70.8%，比例稳定。 截止至 2018 年 11 月，剔除土地购臵费用房地产开发投资完成额累计同比-3.73%， 可以看到随着施工面积同比增速的提高，剔除土地购臵费后的开发投资完成额增速也有所回暖。由于 2018 年全年新开工面积保持较高增速，我们预计 2019 年施工面积将保持增长并带动房地产开发投资额的增长，但受降温的土地市场的拖累，最终有望保持 3%的增速。 分区域来看，东部、中部、西部和东北区域全年房地产开发投资额为 64355、25180、 26009、4720 亿元，较 2017 年全年数据同比增长 10.9%、5.4%、8.9%、17.5%；与 1-11 月数据相比，东部、中部数据分别回落 40、50pct，而西部、东北地区增速则提高 70、130pct。 12 月份，房地产开发景气指数为 101.85，较 11 月份下降 0.09，下半年以来国房景 气指数有所下滑，但依然高于 2017 年年底的 101.77。 图 1：房地产开发投资完成额累计同比 图 2：住宅开发投资完成额及累计同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图 3：剔除土地购臵费房地产开发投资完成额累计同比 图 4：剔除土地购臵后房地产投资与施工面积走势 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图 5：各地区房地开发投资额及同比 图 6：国房景气指数 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 12 月单月房地产开发投资额 10181 亿元，同比增长 8.17%，较 11 月单月同比增速减少 113bp。1-12 月住宅、办公、商业营业用房投资累计同比增速分别为 13.4%、 -11.3%、-9.4%，住宅投资累计增速下滑 0.2pct，办公用房投资累计增速回升 0.7pct， 商业用房增速保持不变。 图 7：房地产开发投资完成额累计及当月同比 图 8：各类房地产投资完成额累计同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 竣工面积降幅明显收窄，新开工面积增速维持高位 2018 年全年，房地产开发企业房屋施工面积 822300 万平米，同比增长 5.20%，增 速较 1-11 月提升 0.5 个百分点；其中住宅施工面积 569987 万平米，同比增长 6.30%， 增速较 1-11 月提升 0.7 个百分点。 2018 年全年累计新开工面积 209342 万平米，同比增长 17.2%，较 1-11 月提升 0.4 HYPERLINK "/" 请务必阅读正文后的声明及说明个百分点；其中住宅新开工面积 153353 万平米，同比增长 19.7%，增速提升 0.4 个百分点。房屋竣工数据方面，全年竣工面积为 93550 万平米，同比减少 7.8%，降幅大幅收窄 4.5 个百分点。房企出于业绩结算的需求，12 月加大了竣工力度，全年的竣工面积同比降幅明显收窄，但竣工数据与新开工、施工数据依然存在背离；12 月单月新开工面积为 20447 万平米，同比增长 20.46%，延续了 11 月的加速新开工态势。我们认为新开工数据受土地市场与销售市场的双重影响，由于土地购臵面积累计增速是自 2018 年三季度开始逐渐下降，而市场景气度自下半年起即不断下行，我们预计其对于新开工数据的影响将于 2019 年逐渐