星河盛世2012年营销执行报告.pdf

2012年营销执行报告 世联地产 星河盛世项目组 2012年2月1日， 2012年 4月 距离星河盛世开盘还 有： 87天 开盘 时间紧迫，时不我待，在此节点之上，主要需沟通的问题包 括： 报告政策形势与市场局面 本项目应采取的举措 目标 销量目标 2012年4月28日开始销售，全年完成16.6万平 销量目标 米销售任务 价格目标 实现片区相对高价 价格目标 影响力目标 通过盛世项目的热销，使星河在市场上有持 影响力目标 续的影响力 目标实现之： 宏观形势如何？ 市场状况：政府强调房地产调控不放松；项目主销 期内依然受政府调控影响 中央年底频频重申调控不放松 10月21日至22日：温家宝在出席第八届中国-东盟博览会期间指出，目前房地产市场 调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成 果。 10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调 控成果，促进房价合理调整。 11月6日：温家宝“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有 丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。” 12月9日：中共中央政治局召开会议，提出尽管明年的经济政策会有微调，但仍将坚 定不移地继续进行房地产市场的宏观调控，以促进房价合理回归，促进房地产市场的健 康发展。 关于换届时间——意味着2012年一年之内，政策方向不会发生大改变 2012年10月，十八大提议国家领导人，2013正式就任。 政府将于2013年3月初的全国人大会换届。 市场状况：全国房价较2010年相比降幅大，以价换 量趋势明显；本项目实现较高价格，面临困难 市场状况： 深圳成交萎缩，降至08年金融危机时水平 2006年以来各季度销售面积 单位:万平米 2011年的前3个季度，深圳新建商品住宅的成交量持续走低，三个季度均低于近6 年来季均120万平米的平均成交量； 2011年第4季度成交量需突破110万平米才有可能超越2010年321万平米的成交量, 目前来看难度较大。 2009年全年公园大地劲销16.8万，隆登深圳楼盘成交龙虎榜榜首。星河盛世在 2012年需与之媲美 目标实现之： 下行通道开启，房地产 2012不可指望“靠天吃 饭”，唯有自寻出路， 自力更生，以求突围 调控难放松 2012年，中央的调控态度依然坚决，政策的大方向上不会有大的改变； 降价风险 全国“降价潮”越演越烈，欲以价换量，预计明年大多新入市项目将低于预期价格入市； 成交低迷 市场下行通道已经打开，市场遭遇信心危机，深圳成交量降至08年水平，可能依然维持该水 平。 目标实现之： 竞争局面如何？ 龙坂项目盘点：项目入市时，将面临持销项目与新 入市项目双重竞争 2011年 2012年 2013年 三季度 四季度