深圳福田梅林花里林居营销执行报告.pdf

谨呈：深圳市泰源投资发展有限公司 花里林居营销执行报告 报告提纲 一、市场环境分析下的目标界定 二、项目分析 三、客户分析 四、SWOT分析及策略总纲 五、营销执行攻略 六、报告重点回顾及开盘前工作安排 一、市场环境分析下的目标界定 目标：稳健销售、利润最大化 1.1市场环境分析——宏观政策 建设部联合发改委等七部 “旧八条”：国务院 “新八条”：国务院 委《关于做好稳定住房价 两会强调：继续解决 《关于切实稳定住房 《关于进一步加强房 国六条：国务院调控 格的意见》，政府对房地 部分城市房价上涨过 价格的通知》八条意 地产市场宏观调控问 房价六条措施 产市场的宏观调控措施进 快问题 见 题》八条措施 一步细化 2005.3 2005.5 2006.5 2005.4 2006.3 2006.4 央行二次加息，对房 建设部等三部《关于加强 央行上调人民币贷款 地产价格上涨过快城 国务院副总经理曾培 房地产税收管理的通知》 基本利率，从2006年 国十五条《关于强调 市或地区，个人住房 炎“关于抑制房价过 2005年6月1日后，个人将 4月28 日起，金融机 住房供应结构稳定住 贷款最低首付比例可 快上涨”的四点要求 购买不足2年的住房对外销 构一年期贷款基本利 房价格的意见》 由现行的20%提高到 售的，应全额征收营业税 率上调0.27% 30% 政策逐渐细化，力度增强，强调土地资源的节约和房地产作为消费品的属性。 1.1市场环境分析——深圳政府态度 • 1.深十条出台。在 “国十五条” 出台20余天后，6月20日，深圳市 政府在全国重点城市中率先推出了贯彻中央楼市调控的地方细 则，即《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整 住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(以下简称 “深十 条”)。 “国十五条”中最焦点的 “70%比例”条款，最终在深圳 落地为对单个楼盘的控制。 • 2. “1+7”文件出台。仅仅两天后的22日，深圳建市以来首次以市 政府名义召开的土地管理工作会议上，《深圳市人民政府关于进 一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》及7个配套文件(以 下简称 “1＋7”文件)同时出台。按照政府确定的目标，今后深圳 将采取最严格的土地管理手段，实现城市土地的高效利用。 深圳政府用行动表示严格按照中央及建设部出台的政策执行。 1.1市场环境分析——新政下市场的反应 1. 价涨量跌现象出现，市场存在风险 整体价格：5月深圳整体成交均价较上月略有下降 ，为8839元/平方米 。 一手房成交量：6月以来，深圳全市新房成交量每天仅在100套左右，与第一季度日 均260-270套的成交量相比，相去甚远。  二手房成交量：二手房成交剧降，其6月头两周的成交量，与今年的3、4月份相比， 下降4成。 2. 大量投机资金流入股市，房地产投资热度下降 4月15日起沪深两市的新开户数始终高居1万户以上，日均新开户数达到 1.6万户左 右。4月份，流入A股的