宿迁中豪2011年营销执行报告.pdf

宿迁中豪 年营销执行报告 report on the implementation of marketing 2011 基本思路基本思路 一、10年市场回顾及11年展望 回顾历史 二、10年项目总结 三、11年营销目标 我们要做什么 四四、1111年推售策略年推售策略 五、11年营销策略 我们该怎么做 六、11年推广策略 七、11年展示策略 八、11年客户策略 九、营销费用预算 PART 1 10年市场回顾 11年市场展望 1010年市场回顾及年市场回顾及1111年市场展望年市场展望 1010年市场回顾年市场回顾 宏观政策 宏观市场 宿迁住宅全年销售情况 宏观政策宏观政策 政策环境 政府持续出台调控政策,力度不断加强，经济手段和行政措施并用。 细读“国八条” 重点1：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利 率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。 重点2：买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税 ；各地要加快建立和完善 个人住房信息系统。 重点重点33：：原则上对本地户籍家庭原则上对本地户籍家庭限购限购22套房套房 ，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购11 套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。 重点4：落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品 住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。 总结：本次调控明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉 细读“房产税” 上海：仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房 无免征）。税基为交易价格的70%。税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为 0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×单价×70%×税率。 重庆：除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度 大。重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员” （无户籍户籍、无企业企业、无工作作 ）新购的第新购的第二套普通住房进行征税套普通住房进行征税 ，并设计并设计了不同的免税的免税面积。前前两类住房类住房 税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率。 短期影响不大，但将加大高端市场波动， 较低的税率对持有成本增加不大，但对市场预期将产生影响。部分需求已受“国八条”限 购政策限制，因而房产税对购房需求总体影响不大。房产税与“国八条”叠加，将加大试 点城市高端住宅市场的波动 金融环境 2010年，房地产开发企业本年资金来源7.25万亿元，同比增长25.4%，增速较上月降低5.8个百分 点，也显著低于2009年的44.2%。其中，国内贷款和个人按揭贷款增速在各类资金来源最低，是 开发企业资金来源增速显著低于2009年的主要原因。 由于国内贷款和销售回款（表现为购房者的定金及