世方物业咨询：合正星园商业裙楼招商推广策划报告.pdf

合正星园商业裙楼 招商推广策划报告 世方物业 成就铺王 深圳世方物业咨询有限公司 2005 年 3 月 1 目 录 一、项目定位生意机会论证 二、项目招商平面分割、商场及铺位装修建议 三、项目经营分区 四、项目经营品种分类及比例 五、目标招商对象调查 六、项目租金、装修、物业管理、广告费用等建议 七、招商整合推广策略 八、项目经营管理及经营推广策略 九、附件：相关招商文本 2 一、项目定位生意机会论证 本项目定位为“社区超市+超市辅营区”，主要经营品种为与生活密切相关 的日用品及生活服务产品，满足周边社区居民生活消费的需要。  4.5万人口高档社区，3.6亿日常消费大市场 《深圳市城市总体规划（1996-2010）》指出本区域目前及将来定位为一个生 活主导区，其中约有 85%的用地为居住用地，10%为市政、文教和商业用地，其 余 5% 。据实地调查不完全统计：项目周边共有常住人口 45000 余人，属人口高 密度集中区；其中有 18 个近年来新建高层商品房项目，其多数为高档社区；另 有 16 个年份稍久的职工宿舍区、田贝村民居住区等，总体上讲，该片区居住人 群的收入水平高且稳定，消费能力强；田贝村更是深圳及周边地区声明赫赫建材 市场，拥有超过 200 间营业商铺，经营国内外建材产品近千种，年营业额过亿元， 田贝股份公司和股民每年有 1000 万元的租金收入，给田贝村民带来了富庶的物 质生活。 深圳市 2003 年居民人均消费支出为 19960.32 元，其中食品、衣着、日用 品、教育文化用品、其他杂项商品及服务类如珠宝、化妆品、美容美发类等的方 面的人均支出约占总消费支出的 40% 以上，若以人均8000 元统计，仅就项目周 边一平方米公里的范围统计，则本区域 45000 人口将有 3.6 亿日常消费额： 4.5 万人×8000 元/人=3.6 亿元  7500 平方米新一佳超市+2300平方米特色超市辅营区的超强聚客能力 龙头超市作为商业的核心力量，一直左右着商圈的发展。开门七件事：米、 菜、油、盐、酱、醋、茶，超市的经营与社区居民的日常生活息息相关，所以超 市从早上开门到半夜关门，无时不刻不是人头涌涌，现代超市更是涵盖了百货业 态，使商场的辐射力达到更远。 新一佳合正星园店以 7500 平方米的营业面积覆盖到生活所需的方方面面。 项目周边的华润、民润、民乐福均为小规模、小品牌，与新一佳的品牌以及经营 规模不可同日而语。新一佳开到哪里，消费者涌向哪里，新一佳合正星园店也将 在新一佳的品牌号召下，积聚无限人气，呈现商业盛景。 商场经营，人气才是硬道理，超市辅营区借超级市场的现成人气，就拥有了 3 做生意的最大本钱。大型超市拥有超强的积聚人气的力量，使得周围的商业坐拥 滚滚人流，所谓背靠大树好乘凉！加上超市辅营区与龙头商家形成经营业态互补， 生意自然好过其他地段，因此租金也比其他商铺高出2倍以上。梅林家乐福、彩 田新一佳、翠竹好又多等大型超市辅营区平均租金都达到 200 元/平方米以上就 是明显的例证。 人气加特色，赋予了超市辅营区无限的生命力。2300 平方米新一佳特色超 市辅营区，将以细致周到、综合全面的服务体