世联_旧城改造项目工作要点介绍.pdf

旧城改造项目工作要点介绍 为什么要改造 城市化进程不平衡留下的顽疾， 如何改如何改造  一是政府主导模式，即政府是改造的主体，由政府投入大部分 资金进行改造资金进行改造，政府负责村民的安置补偿政府负责村民的安置补偿。 二是由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商 在政策范围内负责村民的安置补偿在政策范围内负责村民的安置补偿，，并按照改造方案进行开发并按照改造方案进行开发，，政政 府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。 三是由村集体经济组织或村民自行改造，改造资金由村集体经 济组织和村民自行解决济组织和村民自行解决。政府则在税收政府则在税收、贷款和基础设施建设等方贷款和基础设施建设等方 面提供优惠或协助。（深圳渔民村、田贝村改造） 本报告是严格保密的。 几个关键名词 拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬 拆迁成本 迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到 还建面积的平米单位。 定向摘牌 拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自 己拿到。 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比又叫拆建比， 拆赔比 是拆赔方案的核心。深圳一般是 1∶0.8，还有拆一赔一 对拆迁房屋的结构形式对拆迁房屋的结构形式、层数层数、原面积原面积、违建面积违建面积、附属物等做附属物等做 丈量、确权 详细的登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补 办土地用地手续，房屋产权证等），经过业主、开发商、政府部门 的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。 村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握 村民股份公司 全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召 集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生 的矛盾的矛盾 本报告是严格保密的。 与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长 至土地开发环节至土地开发环节，业主承担土地业主承担土地一级运营的工作级运营的工作。 区域经济/房地产项目价值链 土地开发 项目开发 管理运营 市政基础 设施建设 七通通一平 土地土地 拆迁拆迁 土地土地 开发开发 项目规项目规 项目项目 项目项目 施工施工 营销营销 营销营销 运营运营 商业模式 融资 安置 出让 招商 划定位 设计 融资 管理 销售 销售 管理 – 土地一级 运营 – 向土地所有人收购土地 – 拆迁和安置 – 把土地出售/转让给房地产开发商或驻商 – 房地产开 发商 – 在所购土地上规划并建造房地产等项目 – 把所建房地产等项目出售把所建房地产等项目出售// 出租给驻商出租给驻商 – 代理商/