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关于新时代科技园区建设发展的新思考 为防止科技企业进行政策套利、沦为科技地产商，政府应对出让给科技企业的土地进行限制性约定，土地上的物业只能自用，不得出售、转让或租赁，并加大动态监管力度。 网:m 在新时代国家创新驱动的推动下，各地把发展高科技产业作为重要转型升级的抓手，着力打造不同区位优势、不同产业方向、不同集聚规模的科技园区，发挥科技园区的区域新引擎、产业新动能的引领作用。园区建设的主体既有政府主导的平台公司、市场化的房地产开发商，也有科技企业，基金投资公司等，科技园区、科技小镇、科技新城拔地而起，呈现出科技园区建设的新高潮。然而，随着国家对建设用地政策的严控，如何把宝贵的土地资源建设成为基础设施完备、创新创业活跃、工作生活融合、人文生态和谐的现代科技园区，避免出现“烂尾楼”、“荒园”、“鬼城”，则需要建设者们以新发展理念为指导，在以往科技园区建设发展的实践基础上，客观总结、深入思考、持续探索。 建设科技园区要抛弃房地产开发模式 目前有一种很流行的业态叫科技地产，顾名思义就是把科技园建设当作房地产开发，形式是建园区实质是搞地产。为什么在科技园区建设中房地产开发的模式大行其道？一是房地产企业在住宅地产、商业地产市场供大于求的形势下，开始大量转向科技园区开发，房地产的模式自然也应用在科技园区的建设中；二是随着住宅、商业金融用地规模的严控缩减，科技园区用地成为政府“土地财政”的新来源，政府的“土地财政”助推了科技园区的房地产化供地方式。在房地产模式下建设科技园区，科技园区在土地出让、商业模式上尽显房地产化，甚至出现爆炒研发用地和科研用房的现象，完全背离了建设科研园区、支持科技创新、促进创业升级的初衷。科技园区用地一般规模较大，除了大部分的工业、科研地性外，还有一定量的住宅、商业地性做配套，在一刀切的招拍挂供地方式下，科研用地由原来的价值洼地迅速向房地产的市场价格逼近，政府的土地收益大幅增加，土地财政由住宅、商业用地向科研用地在延伸；在商业模式上，开发商在高成本拿地后，首要考虑的是如何尽可能快地、多地收回资金并盈利，势必通过尽可能多地销售住宅、商业，并在工业、科研等限制性交易的土地上搞变通，加大销售比重，把高土地成本以高价格转嫁给科技企业，大大增加了科技企业的创新发展负担。科技园区建设时间长、投资大、不确定性多，通过销售一些园区内符合政策的房产来解决资金问题本无可厚非，但在传统住宅地产和商业地产受到政策管控下，地产商纷纷转向科技园区建设的形势下，大有把科技园区变成新型房地产市场的趋势，要么囤积土地、待价而沽，要么随行就市，推高房价，甚至违规销售不符合地性规定的房产。 科技园区不应成为房地产商逐利的新市场。科技园区的建设主体可以多元化，房地产商也完全可以参与科技园区的建设，而且有信誉、有品牌的房地产商也可以凭借其资金、策划、设计、运营的综合实力，提高科技园区建设品质。但科技园区必须去地产化，首先要从土地出让方式上改革，政府要摆脱对“土地财政”的依赖，不以竞拍高价者得，而在限定土地价格下选优，既防止推高地价又确保有优秀的建设主体；其次，园区用地建设的各类物业要实行严格的销售转让政策，甚至是限制销售、不得转让，除政府的严格审批下可进行定向销售部分物业外，园区建设主体要持有大部分物业，靠长期租赁回收建设投资。这样，政府把低成本的土地交由优秀的主体建设，防止其进行囤地炒房，确保其向科技企业提供长期、低廉的租赁物业，促进科技企业的创新创业，企业发展了，纳税增加了，政府收入从前端的“土地财政”变为后端“发展红利”，从而使科技园区建设进入良性的发展状态。 科技园区基础设施不等同于市政一级土地开发 建设科技园区基础设施要先行。目前，园区基础设施建设的普遍模式是政府的一级土地开发授权模式，即政府把土地的一级开发权通过一定审批程序授予开发主体，开发主体根据授权内容，对土地进行用地规划、征地拆迁、建设市政基础设施，如“七通一平”。但科技园区的基础设施与市政一级土地开发有着显著的差别，市政一级土地开发是科技园区基础设施的必要条件，但不是充分条件。一般而言，市政一级土地开发包括供水、供电、供气、雨污水排放、道路、电信等，但科技园区的基础设施还需要园林景观、公共停车场、海绵调蓄池、中水处理系统等生态保障设施，而且随着技术进步，科技园区的公共技术服务设施也已成为标配，如光缆、无线WIFI、数据中心等，这些科技园区基础设施内容已大大超出市政一级土地开发的范围，也就是说市政一级土地开发的模式满足不了科技园区基础设施的建设。但科技园区基础设施建设内容需要与市政基础设施同步规划、甚至同步实施，并联进行，如果是串联进行，不仅增加成本，还给后续建设造成巨大困难甚至是无法实施。 按照政府一级土地开发授权，进行市政基础设施建设后，要进行严格的土地成本审核，哪些项目进入成本，哪些