金地物业管理顾问工作指引.pdf

h 金地物业管理顾问工作指引 共创物业管理辉煌 ——《金地物业管理顾问工作指引》前言 物业管理作为新兴的“朝阳行业”，在中国已走过了20 年的发展历程。 20 年来，无数的物业管理企业，无数的物业管理人，为中国物业管理的发 展和成熟，进行着默默的耕耘和奉献。 这套《金地物业管理顾问工作指引》是金地物业管理多年顾问工作的经验总 结，是数十个顾问管理项目运作模式的提炼和升华，是无数金地物业管理人心血 和智慧的结晶。她不仅为金地物业管理今后的顾问项目明确了标准化的作业规 程，同时也必将为中国物业管理行业的规范成熟及水平的提升，做出探索性的巨 大贡献。 这套《金地物业管理顾问工作指引》，基本涵盖了金地物业管理顾问工作的 所有流程和环节。从项目开发的前期准备，到物业接管验收后的入伙装修，再到 业主入住后的日常管理，直至顾问合同期满后的跟踪服务，以及创优工作的开展 等等，每个环节、每个流程、每项工作都有具体的要求，有详尽的描述，有要点 的提示，有相关的背景资料供查阅，有具体的实际案例供参考…… 金地物业管理的目标，是以这套《金地物业管理顾问工作指引》为开端，在 全国所有的顾问管理项目中，建立标准化的规范操作模块，在各个业务领域，形 成规范一致的作业规程和服务水平。力争像“麦当劳”一样，做到以标准化的运 作模式，标准化的操作环节，标准化的语言行为，标准化的考核评估，生产标准 化的产品，提供标准化的服务。 “泰山不辞细壤，故能成其大；河海不择细流，故能就其深。”金地物业管 理的模式是开放的模式，金地物业管理的文化是开放的文化，衷心希望使用者通 过实践，不断总结经验，不断超越前人，不断充实完善这套《金地物业管理顾问 工作指引》，为金地物业管理的明天，也为中国物业管理的明天，创造出更大的 辉煌！ 第一部分 前期工作指引 第一章 项目开发前期准备 一、顾问项目执行前的准备工作 相关资料 1： 顾问项目执行准备工作规定 1．目的 合理安排和规范在开展顾问工作前的有关事项。 2 ．适用范围 企业发展部相关人员办理执行顾问的准备工作。 3 ．相关文件 3 ．1 《采购及分包控制程序》 3 ．2 《人力资源管理程序》 4 ．职责 4 ．1 部门经理负责安排有关人员准备开展顾问工作。 4 ．2 区域经理负责开展顾问的准备工作。 4 ．3 顾问经理负责开展顾问的准备工作。 5 ．内容 5 ．1 顾问工作准备执行的条件。 5 ．1．1 物业管理顾问合同已签订。 5 ．1．2 对方履行合同，按期支付应付的相关费用。 5 ．1．3 距合同要求的现场顾问时间不少于一个月。 5 ．2 顾问人员的配备 5 ．2 ．1 新入司职员应有不少于三个月的司龄，并已接受相关培训，符合任职要 求。 5 ．2 ．2 视需要申请从其它部门调配。 5 ．2 ．3 现职顾问经理/项目经理。 5 ．3 顾问人员应了解熟悉顾问项目的相关情况。 5 ．3 ．1 有关开发商、物业公司的基本情况。 5 ．3 ．2 当地物管市场、房地产市场情况。 5 ．3 ．3 合同期限、各阶段时限、付款金额及特别的约定事项。 5 ．3 ．4 项目的以往工作及现状。 5 ．3 ．5 现有资源情况。 5 ．4 顾问人员应做好顾问项目的工作交接。 5 ．4 ．1 直接接受拓展人员及相关人员的工作交代，如必要应做简要记录。 5 ．4 ．2 查阅该顾问项目的有关资料，如《业务信息处理单》、管理方案、合同、 往来函件、《顾问工作报告》等。 5 ．5 根据顾问要求确定应配置的硬件工具、物品（如金地物管顾问标识牌）等， 按《采购及分包控制程序》办理早购和领用。 5 ．6 出差应提前至少 1 天办理，填写《出差审批单》、《借款审批单》报上级批 准。 5 ．7 特殊情况下，部门经理可指定专人代为办理物品早购、领用、用车申请及 出差办理等手续。 5 ．8 由办公室发出《关于派驻项目顾问人员的函》，由公司加盖公章生效，顾问 人员去顾问项目报到时交甲方，企业发展部留复印件存档。 6 ．记录 6 ．1 《关于派驻项目顾问人员的函》由企业发展部保存一年。 7 ．附件 无 二、开发商会面、沟通、实地考查 应少发表意见多了解情况，见拓展项目考察规程 相关资料 2 ： 拓展项目考察规程 1．目的 了解和掌握拓展项目的基本情况，以确定对其拓展的可能性。 2 ．适用范围 企业发展部对各区域项目的考察活动。 3 ．职责 3 ．1 企业发展部部门经理对需考察项目统筹安排或向上级汇报。 3 ．2 区域经