物业企业财务管理 佟国顺.pdfVIP

第 1 页 第 一 章　　　　总论 第一节　　　　物业管理企业财务活动与财务管理 一、物业管理企业财务活动 物业管理是随我 国房地产业 的不断发展、社会主义市场经济 体制 的逐渐完善和适应城市管理体制改革 的客观 需要 ，而逐渐新 兴起来 的一种对房产物业实施社会化 、专业化管理的活动 。物业 管理企业是通过对房屋建筑物及其 附属设施设备实施物业管理， 为物业产权人、使用人提供专业化、社会化和物约服务 的经济组 织。物业管理企业的发展，对促进房产物业的资金循环，推进城市 住房体制改革，减轻财政负担，增加财政收入，都将起到积极作用。 物业管理企业财务活动是指物业管理企业在经营过程 中的资 金运动及其体现的财务关系。 物业管理企业 的资金运动 物业管理企业资金运动是指 以现金收支为主 的企业资金收支 活动 的总称 。企业 的经营活动 的不断进行，表现为从货 币资金开 始，经过若干阶段，又回到货币资金形态的运动过程，资金的这个 运动过程 叫做资金 的循环 。企业资金周而复始不断重复的循环 ， 叫做资金的周转。资金的循环、周转体现着资金活动的形态变化， 起点和终点都是现金，其他资产都是现金在流转中的转化形式。 第 2 页 物业管理企业财务活动 内容 物业管理企业财务活动 内容主要表现为企业 的筹资、投资和 利润分配三个方面。 企业筹资 企业若想经营，首先必须筹集到一定数量的资金，这是资金运 动 的起 点。例 如企业 发行股 票、发行债券、取得借 款、赊购、租赁 等 都属于筹资。企业筹集来 的资金一般是货 币资金形态 ，但也可 以 是实物或无形资产形态 。企业筹资活动要解决的问题是如何取得 企业所 需要 的资金 ，包括筹集 资金来源、筹资方式、筹资时 间、筹资 数量 。筹资活动 的关键 问题是决定各种来源资金在总资金 中所 占 的比例，即确定资本结构，以使筹资风险和筹资成本相匹配。 可供企业选择 的筹资方式 ，可分为权益资金和借入资金两大 类 。 权益资金是企业所有者投入 的资金 ，不需要归还 ，筹资风险 小，但期望的报酬率高。 借入资金是指债权人提供的资金，需要按期归还，有一定的风 险，但要求的报酬率 比权益资金低。 所谓资本结构，主要是指权益资金和借入资金 的比例关系 。 一般来说，完全通过权益资金筹资是不明智的，因为企业不能得到 负债经营的好处；但负债比例太大也不好，因为企业随时可能因债 务陷入财务危机 的风险大 。确定最佳资本结构，是筹资管理 的重 要 目标 。 企业投资 企业筹资的 目的是为 了把资金投放于生产经营活动 以取得盈 利，投资就是 以收回资金并取得收益为 目的而发生的资金流出。 按投资方 向不同可分为对 内投资和对外投资。 对 内投资是指把资金投资于企业 内部用于购置 固定资产 、无 第 3 页 形资产等 的投资。 对外投资是指把资金投资于购买其他企业股票、债券或与其 他企业联营等进行 的投资。 按投资的对象不同可分为直接投资和间接投资。 直接投资是指把资金投放于生产经营性资产 ，以便取得利润 的投 资。 间接投资是指把资金投放于金融性资产 ，以便获取股利或者 利息收入 的投资。 按投资期限不同可 以分为长期投资和短期投资。 长期投资是指影 响所及超过一年 的投资，又称资本性投资。 有时长期投资是指固定资产投资。 短期投资是指影 响所及不超过一年 的投资，又称为流动资产 投资或营运资产投资。 ）利润分配 企业生产经营所取得的营业收入，扣除营业成本和税金后，其 余部分为企业 的营业利润 。营业利润 、投资净收益和其他净收入 构成企业 的利润总额 ，在缴纳所得税后应按规定 的程序分配 。首 先弥补亏损，其次提取公积金、公益金，最后向所有者分配利润。