04房地产市场的竞争者与竞争策略.pdf

第四章 房地产市场的竞争者与竞争策略  4.1 房地产市场竞争与竞争优势  44.22 房地产市场竞争对手分析房地产市场竞争对手分析  4.3 房地产市场的基本竞争策略 4.1 房地产市场竞争与竞争优势  44.11.11 房地产市场竞争房地产市场竞争  市场经济的灵魂是竞争。物竞天择、适者生存、优胜劣汰， 唯有竞争唯有竞争，才能使社会经济不断推陈出新才能使社会经济不断推陈出新，飞跃发展飞跃发展。房地房地 产市场作为一种特殊的商品市场，当然也存在竞争。但是由 于房地产商品本身所具备的特殊性质，房地产市场并不具备 纯粹纯粹、完整的商品市场的所有特性完整的商品市场的所有特性。它是它是一个不完全的个不完全的 ““准准 市场”。在房地产市场运行中，市场机制、计划机制、法律 机制都起着重要作用。房地产市场仍然像一般商品市场那样， 其机制核其机制核心内容的竞争内容的竞争，成为整个市场运行的决定性因素成为整个市场运行的决定性因素。 通过竞争，至少可以获得如下好处：  11．．丰富产品丰富产品，，提高质量提高质量  竞争迫使企业想方设法开发新产品，满足客户的不同需要， 千方百计提高产品和服务质量，从而大幅度地改善商品房及 其周边环境质量其周边环境质量。 下一页 返回 4.1 房地产市场竞争与竞争优势  2．规范运作，提高效率和效益 竞争要求开发商必须精心策划、精打细算。认真地研究市场、 分析环境分析环境；；科学地制订计划和方案科学地制订计划和方案；；精心编织成本计划精心编织成本计划、、投投 资计划。从而使房地产业经济活动的每一方面、每一环节都 按照规范而科学的程序运行，确保效率和效益。  33．降低成本降低成本，促进供给促进供给 营销竞争的首要环节是价格竞争。价格竞争的一个必然结果 是“个别生产商品的劳动耗费只有社会必要劳动耗费的部分 才会为社会所承认”。价格竞争使商品房价格维持一个合理 水平。 上一页 下一页 返回 4.1 房地产市场竞争与竞争优势  4．设置壁垒，净化市场 尽管市场经济的一个必要条件是进出的自由，但过度而频繁 的自由进出必然带来市场的混乱。激烈的竞争迫使企图进入 或退出房地产市场的企业三思而行，从而为房地产市场设置 了天然屏障了天然屏障。市场竞争的结果必然是优胜劣汰市场竞争的结果必然是优胜劣汰，通过激烈的通过激烈的 竞争，剔除了那些不善经营、决策错误或没有实力、不具备 条件的竞争者条件的竞争者，从而净化了房地产市场从而净化了房地产市场。  5．公开、公正、公平的市场环境 竞争将导致信息公开竞争将导致信息公开、公众参与公众参与。竞争意味着消费者能获得竞争意味着消费者能获得 尽可能多的信息资料，从而为解决信息不对等，形成公开、 公正公正、公平的市场环境提供了必要的条件公平的市场环境提供了必要的条件。 上一页 下一页 返回 4.1 房地产市场竞争与竞争优势  4.1.2 房地产市场竞争优势  “竞争优势也称差异化优势，是被目标市场视为比其他竞争者 更重要及更优越的企业与其产品的独有特色组合更重要及更优越的企业与其产品的独有特色组合。就是这个或就是这个或 这些因素使消费者惠顾该企业而不是其他竞争者。”这是美国 德克萨斯克里斯蒂安大学营销学教授查尔斯·W．小兰姆 （Charles w．Lamb，J r．）在其代表性著作《营销学精 要》中对“竞争优势”所下的定义。由此可见，人们往往从以 下几方面来寻找或构筑自己的竞争优势。  １．成本竞争优势  成本竞争优势的目标在于价格。竞争者往往通过设计、管理、 风险转移（如工程发包）及各种有效的经营管理手段降低项目 开发及经营成本。成本竞争优势意味着开发商在维持满意的利