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浅议哈尔滨地下商城经营模式 【摘要】地下商业空间的开发利用在我国取得了一定的 进展，哈尔滨地下商城的经营模式在国内也比较典型，本文 阐述了哈尔滨地下商城的起源、开发现状，分析了各地下商 城成功的经营模式，并提出该行业的问题，展望了哈尔滨地 下商城的发展前景。 【关键词】地下商城经营模式发展前景 目前，发展地下商城受到我国各大城市的高度重视，随 着城市现代化建设的发展，结合人防工程建设，人防地下商 城随之不断发展壮大。近十几年来，我市新建了几十项平战 结合的地下商业工程，其中，地下商场占85%以上。通过开 发利用地下空间节约城市用地，将商城建于地下，实现了土 地的多重利用，提髙土地利用效率，同时也促进了社会经济 发展。目前我市地下商城的数量、规模，或者是经营理念、 管理水平、营销能力等，都与外国有较大的差距。 哈尔滨地下商城的起源 哈尔滨地下商城是根据平战结合、人防建设和城市建设 相结合的原则修建的。1988年竣工的哈尔滨人防奋斗路地下 商业街工程（现为金街）被誉为哈尔滨第一条地下商业街， 这条总面积1.3万平方米，共设1121个柜台的地下商业工 程建成时，轰动了全国。金街的经营采取面向国营、集体、 个体商业者出租柜台的方式，每月租金500-700元，年可收 租金580多万元。1987-1990年3年时间收回了工程的全部 投资。到2011年，年可收租金3600多万元收到了明显的社 会效益和经济效益. 哈尔滨地下商城的开发现状 哈市现有地下公共空间总面积331.2万平方米，主要由 人防工程、地下交通设施、地下商业设施、其他地下空间等 组成。其中，人防工程总建筑面积177万平方米，地下商业 设施总建筑面积45. 48万平方米，地下交通设施（主要为过 街通道和地下车库）总建筑面积17.8万平方米，以及地下 市政设施综合管廊和各类建筑的地下室。21年来，哈尔滨地 下商业街飞速发展，从总营业面积1.3万平方米到30万平 方米，从业人员达13万人，年营业额30亿元，年利润3. 5 亿元。如今，哈尔滨的23个地下商业街、地下购物广场， 遍布在道理、南岗、道外、香坊等区。地下商业街的开发， 已经成为一种时尚。 地下商业街经营的成功模式 1传统租赁模式 此类经营模式是通过商铺（柜台）出租，收取租金进行 管理经营。随着经济社会的发展，租赁柜台经营模式被越来 越多的商家采用。然而，由于商场管理不善、柜台租赁商户 经营不规范等问题，虚假宣传、雇托经营、欺诈推销、假冒 名牌、退赔推诿等问题屡屡发生，消费者合法权益屡遭侵犯 而维权艰难。 这种模式经营最成功的是哈尔滨国际贸易城。哈尔滨国 际贸易城地处全是商业最繁华地区的南岗区东大直街，东起 秋林公司，西至博物馆，全长289米，宽24米。总建筑面 积2. 2万平方米，分上下两层，设九个购物大厅和四个分类 商品总汇，共有经营摊位2200多个，精品屋、专卖店175 个，管理人员112人，私营主从业者6000余人，主要经营 服装批发零售，年营业收入预计6000万左右。 3. 2红博模式 红博广场‘城中城”的经营模式是地下商城经营典范， 其首创了 “服装经纪人”的概念，并成功打造了 “倍速经 营”的模式，被誉为服装品牌经济转型期的新营销法则，在 业界率先实现了由租赁式营销向引导式营销的转变。红博广 场成立于1997年7月1日，现已经发展成为集分销与零售 于一体、具有强大网络辐射与品牌控制功能的中档服装专营 市场。红博以全新的营销理念，创造了全新的营销模式，也 带来“服装经纪人”这一全新的概念。在红博旗下，众多的 品牌服装经销商集结成“红博服装经纪人军团”，正向服装 营销领域发起更为强劲的冲击。红博广场已进入一个高速发 展的全盛时期，目前控制了东北品牌服装市场85%的市场份 额，已成为东北地区服装界的领航者。 3产权式商铺营销模式 开发商将其开发的商场割成不同面积单位出售，并与买 方约定在出售后的一定年限内由开发商以代理出租的方式 进行返租，由开发商或委托其他物业管理公司统一管理、统 一经营，保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销 售模式，市场称之为“产权式商铺”，也称作“售后返租”、 “售后回租”、“售后包租”。这种营销模式在我市地下商 城经营中由人和商城最先发起，亦是成功的典范。产权式商 铺有三种优势：一是有利于开发商快速回笼资金。二是对于 投资者而言，产权式商铺在包租期内能获得稳定的租金回 报，而且包租期越长，回报越持久，风险就越小。三是能够 促使经营者搞好经营，努力争取更大利润。 行业存在问题 经过多年建设，哈市城市地下公共空间开发利用取得较 大成就，但还存一些问题： 1地下商城开发缺乏综合发展规划 地下商城开发缺乏统一的规划，整个城市地下开发缺乏 整体性、系统性，地下公共空间和巨大效益未充分发挥；开