天津津滨发展卫南洼项目市场研究及发展报告（6）.pdf

四、集中型商业部分产品形式与功能定位建议 1、核心市场结论回顾  宏观经济扶持，消费需求市场将受到长期鼓励；人均收入的快速给予商业市场发展坚 实基础，将有效促使消费结构快速持续升级。  消费市场的持续繁荣显示了流通领域各个交易环节的活跃，给予了交易载体的各类商 用物业多元化发展的空间。  天津商圈分布过度集中在市中心区域，缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调。城市南 部区域经济发达、富人区众多、商圈缺乏，具备发展新兴商圈的市场机遇。整个梅江 区域，缺乏辐射力为城市级或区域级的商业设施；市场存在机会。  综合性超市、大型购物中心、餐饮业市场、高端百货、娱乐业市场，具备不同程度的 市场机会。 —— 综合性超市：虽大型超市在总体规模上已经达到高峰时期。但在近郊的集中性居住区 仍有一定是市场空隙与机会。 —— 购物中心：市场发展处于起步期，尚不成熟，档次整体偏低，现阶段以中档和中低档 商业为主。具备市场空间与机会。 —— 高端百货：整体市场处于升级阶段，未来高端百货市场具备发展空间，但竞争压力将 加大。 1 —— 餐饮市场：餐饮文化在天津盛行，发展餐饮业的前景可观，特别以中高端中式快餐、 西式快餐业的市场潜力最为显著。 —— 娱乐业市场：健身场所及品牌连锁的 KTV 场所的市场空间较大；面向中高级白领及以 上消费阶层的细分性、个性化高端酒吧，具备市场潜力。 针对本案而言， 市场环境与未来趋势，给予了项目商业部分发展成为区域级商圈的市场机会，同时也赋予 了本案定位于辐射全市的高端商业体的市场支撑。 大型购物中心 + 餐饮娱乐业配套 + 精品商铺 + 综合性超市应是本案集中型商业的主要 业态组合。 2、集中型商业定位建议 2.1、发展方向建议 辐射天津中、南部  城市高端  水景公园式  综合性一站购物广场 打造天津的 Lifestyle Shopping Center 辐射天津中、南部：主力消费人群的辐射力达到和平、河西全区，南开中南部、河东东南部、 西青、津南近郊区域。 城市高端：集中商业的市场形象与经营品牌达到城市的一线高端水平，面向城市高端与中高 端消费人群。 水景公园式：集中商业的主题特色所在，利用产品规划与景观水系的结合，打造水景公园的 商业的主题概念。 综合性一站购买广场：多业态多形式组合的复合型功能，满足目标人群的一站式购物需求。 （注：Lifestyle Shopping Center：位于密度较高的住宅区域，具有露天开放及良好环境的特征。主要有 高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、 书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。”） 2.2、规划业态及面向客群建议 —— 体量规划：约 8.5 万平方米 —— 业态建议：以“综合性超市、高端大型健身中心、高端百货”为购物广场的主力店； 定位于高端消费市场；辐射力达到整个城市的中、南部区域； 2 业态 体量 面向人群 工作或居住区域： 河西全区、 以食品类为主的高端综合 综合性超市 2 万平米 南开南部、河东东南部；津南、 性超市 西青近郊区域的中高端人群 主力店 集健身、SPA、美容为一体 生态健体中心 1 万平米 的综合性高端健体中心