投资决策环节.pdf

一、投资决策环节 ●目 的 本环节旨在通过在投资决策前对项目资源和时空环境进行评估，从经济角度评估项 目的可行程度，得出项目实施的可行性研究报告，为决策者是否投资开发提供决策依据。 ●工作模块 项目资源评估模块 对意向地块进行整合性分析，获取项目开发的实物证据。 项目可行性研究模块 对意向地块进行模拟经济评估，预测项目的赢利能力，为投资决策提供数字依据。 项目时空环境评估模块 从时空环境的角度论证地块的资源价值、开发方向、可选用程度等，为投资决策提 供时空环境依据。 ●工作流程 第一步：意向地块确定 第二步：进行项目资源评估及初步整合 第三步：初步可行性研究，初步预测项目发展风险及利润，确定项目立项的可能性 第四步：可行性方案研究：编写可行性研究报告，确定项目开发模型，上报银行及 政府，争取立项及银行贷款 1 投资决策流程 意向地块确定 项目研究小组成立 策划人员 设计人员 财务人员 项目资源评估 时空资源评估 经济维评估 发展维评估 文化维评估 价值维评估 筹备研究组 制定研究计划 初步可行性 析 分 标 指 济 经 析 术 分 技 标 态 指 静 济 经 术 技 态 动 缺 金 估 资 评 态 析 动 分 口 析 分 性 险 风 可行性方案研究 2 用于银行贷款的 用于政府报建的 地块发展可行性方案 地块发展可行性发展 1、投资决策三大模块 （1）项目资源评估模块 A 、 评估内容与作用 通过对意向地块的各种资源进行整合性分析，获取项目开发的实物证据。 B 、评估指标 a、宏观经济评估指标 房地产投资客及投资比例、国内生产总值、人均 GDP、消费总额、固定资产投资、银行贷款年 末余额、居民储蓄存款余额、人均可支配收入、恩格尔系数 b 、中观经济评估指标 商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售额、商品房销售面积、商品房空置面积及空置 率、房地产市场价格指标及分布 c、城市文化评估指标 城市的经济、交通地理优势、城市人文研究、城市人文研究、城市综合竞争力、历史文脉的研 究 d、自身价值评估指标 地形地貌、地质条件、地块内及周边的自然景观资源、地块周边的城市配套状况 e、城市发展评估指标 总体规划要点、城市重点发展方向及其规划、项目区域和地段内的规划详细情况、规划变更因 素 （2 ）项目可行性研究模块 A 、研究内容 在具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、 研究和评价，以预测项目的赢利能力。 B 、基本阶段 a、 第一阶段：投资机会研究 一般投资机会研究：以区域为研究对象，圈定大的经济区域内的具发展潜力的地块； 具体投资机会研究：以地块为研究对象，集中论证地块在近、远期内的发展机会及概率。 b 、第二阶段：初步可行性研究 分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，并决定下一步具体研究。