师大南路项目前期定位提案.pdf

师大南路项目前期定位提案师大南路项目前期定位提案 定位前的战略思考定位前的战略思考 一个项目的定位是否准确是关乎成败的关键因素一个项目的定位是否准确是关乎成败的关键因素,因此本案的定位主要从因此本案的定位主要从 两个方面去综合考虑: 一一 、项目开发的客观因素项目开发的客观因素 。 客观的讲，项目的楼面地价已经决定其市场定价，因此定位高端，不走 寻常路成为不二选择； 二、企业品牌的战略高度。 本案作为军隆地产的首个产品旗舰，它将是具有里程碑意义的一个开篇 之作之作 ，师大南路项目的启动给予了企业战略的起点师大南路项目的启动给予了企业战略的起点，将将成为企业实力的成为企业实力的 象征符号！ Part 1 认识项目 项目背景 位置位置 ：：师大南路师大南路1515号号 宗地面积：约11.72亩 总建筑面积：17195.20平方米。 容积率容积率 ：：22.22 建筑密度：30% 规划限制条件：绿地率不低于28%；建筑间距：多层1:1.0H，高层1:0.7H且大于 24米米 ；退离师大南路退离师大南路8米以上米以上 ，退其余规划路退其余规划路5米以上米以上 。 面积限制：90平米以下户型占总体量的80% 建筑风格：现代风格 市中心·小规模 ·现代风格·中小面积 项目四至现状 地块周边现状为单元式民宅,目前地块内 部现状已拆除部现状已拆除 ,基本平整基本平整 . 单位宿舍 单位宿舍 东东 南南 西 北 师大南路师大南路 居民楼居民楼 项目周围环境 市中心黄金地段,周边商业繁华、配套完善、交通便捷、名校林立（江西师大、师大附小、师大附中、育新小 学、广电幼儿园均为江西省最好的学校） 项目优*劣势分析 项目优势项目优势 黄金地段：项目距市中心仅几分钟，区域成熟度高； 完善配套：城市中心，周边生活配套齐全，享有优质的教育配套资源，走出去就是北京西路， 多路公交和地铁一号线均通过此地； 成熟氛围成熟氛围 ：地块周边已经形成了一个非地块周边已经形成了一个非常成熟的房屋租赁市场常成熟的房屋租赁市场 ，投资环境十分成熟投资环境十分成熟 ； 项目劣势 师大南路道路狭窄 ，同时人流、车流量大，极容易形成交通瓶颈； 地块周边都是密集的单位宿舍和居民楼 ，环境比较复杂 ，形象较差 ； 项目规模不大，开发商知名度不高，品牌影响力不大； 项目机会*威胁分析 发展机会发展机会 1、地铁一号线师大站点引领周边区域进入地铁便利时代，地产价值继续提升。 2、南昌东广场改造解决师大南路交通问题、地铁二号线使区域受益。 3、周边类似产品供给断档，存在一个销售断层，为本案的入市提供了很好的条件。 4、项目所处位置配套完善、交通便利、人流密集，具有很高的物业投资价值，宜住宜租，升值空间很大。 开发威胁开发威胁 未来不确定的宏观政策影响后市价格走势。 地块自身的众多开发限制约束了项目高端住宅的舒适性。 项目发展方向综合结论项目发展方向综合结论 客户的价值认知 市中心的黄金地段 突出强调 优越的外部教育和交通资源 高度认知 成熟的商业和人居氛围 外部环境外部环境 （（周边形象较差周边形象较差 ，环境复杂环境复杂 ）） 短板所在 交通瓶颈（外部体系完整，但师大南路车辆不畅） 冲突认知 体量小，80/90限制 可为空间