新加坡城整合行销推广方案.pdf

【新加坡城】整合行销推广方案 消费者因为感动而购买! 市场竞争不是一场产品战，而是一场“认知战” ！ 行销运作是一项科学整合的系统工程。 目 录 目录  一、整体市场分析 3 二、一期推售量分析 4 三、核心问题分析 5 四、项目形象包装 7 五、分阶段推广及行销工作安排 13 六、广告费用预算 31 附件：媒体预算 32 一、整体市场分析 除08年非正常年份外，近几年泉州市区成交呈稳步增长，特别是09年，成交呈爆发性增长，前9个月成交突破130万㎡。近三年价格维持 在6000~6500元/ ㎡。主要表现 在以下几个 方面： 1、新政解读  打压部分城市房价、土地价格上涨过快，投资、投机性需求过旺等现象是出台“国四条”的根本原因；  重点在于保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。；  预计明年二套房贷款利率的调整、保障性住房供给量的增加、税费优惠政策的收回、商品房预售制度的完善将在很大程度上抑制投机 投资性需求 2、整体供销情况分析  由于未来楼市政策不确定性因素影响，近期市场中小户型畅销，恐慌性需求较旺盛，近期开盘项目共推出 1879套房源，共销售 1343 套，去化率约71%，其中中小户型占59%；  各片区去化量增加。其中市中心板块楼盘09年新推户型去化率约70%，中小户型约占去化量78% ；桥南板块楼盘09年新推户型去化 率约83%，中小户型约占去化量的67% ；东海板块楼盘09年新推户型去化率约87%，大户型约占去化量的55% ； 3、桥南片区市场成交分析 桥南片区目前在售项目为辉映江山、明光花园、百捷中央公园，今年1~9月份三项目去化12.8万㎡，约占全市市区成交的1/10。桥南未来 竞争项目大多数在2010年开盘，与本案比产品同质化较严重，未来竞争激烈。 结论： 在未来政策收紧、周边项目产品同质化现象严重、今年市场竞争更加激烈的前提下，2010 年 F2 地块加快工 程建设速度，运用小步快跑策略，采取少批量、多批次的推盘节奏，尽快回笼资金，降低开发商风险。 二、一期推售量分析 根据以上市场分析的结果、鉴于百捷二期和辉映二期都是以 90-140 ㎡三房为主，为了避免同区域竞争项目同质化现 象严重，以及莲花公司自身目标预期，所以我们建议首期推出 F1、E1、F2、E2 两栋，户型主要以 65-90 ㎡的两房为主， 110 ㎡的三房为辅。推出面积约 3.3 万㎡ ，主要户型为二房套数 254 套。 本案启动区 F1、E1、F2、E2 户型 面积（㎡） 套数 一房 33 39 二房 65 41 77-90 213 三房 112-114 90 楼中楼 230