东丽湖万科城项目深度调研报告.pdf

东丽湖万科城项目深度调研报告 （调研时间：2011 年 4 月 23 日——4 月 27 日） 前 言 万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价 值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模 式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。万科城距我项目仅咫 尺之遥，且万科城的 6 期、8 期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前 的研究成果整理成文，以资借鉴。 目 录 一、 项目概述 二、 东丽湖万科城的开发契机 1、宏观环境 2、住宅郊区化的发展趋势 三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道 1、东丽湖万科地块现实条件 2、问题的解决之道 （1）万科城的定位 （2 ）万科城的项目规划 （3 ）产品的设计 （4 ）建筑节能及生态技术 四、东丽湖万科城的营销 1、万科城项目的历史策划演变 2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变 3 、万科城的造势运动——营销成功的关键因素 五、结语 1 一、项目概述 东丽湖•万科城是万科经历20 年 集团发展后，承接第三个十年发展的 一个生态建城的理想模式，将社会、 经济、生态作为密不可分的整体，综 合考虑社区的多样性。人口规模、公 用空间、交通系统、就业机会和自然 环境的整体协调开发。重新唤起人们 对建设精彩持久的住宅区的热情。 计划在 8 — 10 年内建设成为一个集 居住、教育、旅游、休闲为一体的功 能齐全的完整综合性新市镇。 天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天 津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积 4095 亩(273 公顷) ，总建筑面积 88 万平方米，其 中住宅建筑面积 80 万平方米，公建建筑面积 8 万平方米。项目容积率不大于 0.36，建筑密度不大于20% ， 绿地率不小于 50% 。 项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。距外环线 17 公里，距离天津市区中心约 28 公里，距离滨 海城区 25 公里，距离天津机场 26 公里。 万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为 7.3 平方公里，辽 阔的水面，充足的地热资源，丰富的水产，良好的空气质量和声环境质量都属于天津市各自然生态保护区 之首。 二、东丽湖万科城的开发契机 1 、宏观环境：“一根扁担桃两头”战略中心东移 天津城市的发展将呈现“一根扁担挑两头”的格局，即天津市区和滨海新区齐头并进。东丽湖地区处 于天津市和天津滨海新区的中间位置，是一个投资置业，大展宏图的理想基地。 （1）从新总规看人口外移 根据《天津市城市总体规划（2004 — 2020 年）》，滨海新区主要发展方向是现