中原2019年5月惠州大亚湾凯南国际营销策略案精品课程.ppt

HuiZhou.5.2011;;【政策回顾】2010年调控政策不同以往，全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预，调控力度堪称史上最严;【政策影响】2010 年第一波政策来袭，惠州楼市短期内低迷后逐步消化政策影响；而第二波来袭，对政策敏感度降低，且因一线城市的限购，迎来机遇，量价再次攀升;【政策影响】4、9月份出台的调控政策对深圳楼市成交产生一些消极影响，二季度和10、11月成交均有显著降温，但效果在减弱，其影响持续的时间缩短;【政策预测】政府工作报告:稳定房价不力 将问责省市政府 ;政府调控楼市的决心不变，未来调控或成为常态;;【板块竞争】随着大亚湾西区及中心区近年供应增加，区域楼市由惠阳中心区板块一枝独秀转变为各大板块群雄竞争的格局;【惠阳供求比及价格】08年受政策影响外，成交量稳步增长，10年惠阳价格上涨至4462元/㎡，12月份均价已超4500元/㎡;2009年大亚湾区供应量37.46万平米，同比减少77%； 2009年度成交74.16万平米,同比增加136%， 2009年供求比为0.51。;【春节前后成交分析】节后成交相对放缓，周成交基本在2-11套范围内，主要原因为受银行政策影响，高品质楼盘成交相对更稳定;【供应预测——2011年大亚湾供应】大亚湾小高层、高层供应总量预计达160万平米，未来竞争激烈，以中小户型为主，1-3房居多;项目名称;2010年整体成交较稳定，对政策敏感度降低;;;项目突围策略;;【项目概况】总体量达35万平米，位于惠州市大亚湾西区，龙岗与惠州交汇的核心地带，地理位置十分优越。;SWOT分析;【项目核心价值1——区域价值】区域的融合，一体化进程加快;【项目核心价值1——区域价值】本项目距深圳仅1.2公里，紧靠深圳坪山新城，占据深圳东进的首站。;深汕高速—在淡水坑梓均有出口，坑梓出口距离项目5KM;【项目核心价值3——居住价值】本项目位于大亚湾西区居住组团的核心区域，周边大盘林立，居住环境优越，后期发展潜力巨大;【项目核心价值4——价格洼地吸引】相比关内或是关外的龙岗，惠-湾房价有明显优势，维持在1/4比例，这是深圳客户外溢的主因;项目规划： 项目地块方正，形成一纵两横的行列式布局，楼间距???，彰显大气;5;5;5;5;拥有这些，够吗？;;;人人购物广场;项目;2010年深圳客户置业大亚湾目的;;【区域目前客户现状—— 深圳自住客】坑梓、坪山大工业区客户以中层管理者和技术人员等产业人群为主，教育背景良好，有一定经济实力，数量较大;【区域目前客户现状—— 产业移民】产业移民规划数量较大，预计随着新产业的迁入和建设产业的投产，未来人口增长迅速，置业需求将会逐步增强;【目前客户客户现状小结】综合上述客户的分析，深圳客户置业大亚湾的主要驱动因素有以下三个：;价格驱动 短期投资;区域自住客比例呈逐年上升趋势;区域内品质楼盘的自住型客户明显增加，由于惠阳城市配套相对更为成熟，其自住型置业客户已成主流； 该部分项目中、大户型单位持续旺销，改善型需求客户有所增长。;【城市发展】受深莞惠一体化等交通规划利好，未来龙岗、坑梓、坪山以及深圳观内自住客户将开始增加。;【城市发展——承接坪山新城迅猛发展】坪山新区未来将形成距港口20分钟，距市区30分钟，距机场40分钟的高速路网；厦深高速铁路将设站坪山，深圳地铁3号延伸线、12号线、14号线将规划相继连接坪山新区。;【坪山新城迅猛发展】本项目毗邻深圳未来重点区域“坪山新城”，且紧靠两大新兴产业基地，旺盛的居住及商业需求支撑本项目。;【客户突围】;观点：通过多渠道客户开发，寻找项目目标客户;; ; 他们有梦想，有追求 他们具有领先市场的觉悟 他们是先驱者 他们是深惠融合的先行者 他们是“领仕一族”！ ;快乐 就是在车上听十五分钟的音乐回家;如何进行客户突围！！！！;【客户突围渠道1——企业团购客户开拓】。;周边知名大型企业众多，可寻找关键人对接，通过联谊活动、企业内部展示等形式渗透，考虑通过吸引，促进团购组织。;【客户突围渠道2——社区客户深度挖掘】针对坪山、坑梓、龙岗、布吉重点客户突破区域内重点目标小区，进行地毯式深度挖掘。;【客户突围渠道3——核心商圈巡展】选择龙岗、坪山区域核心商圈巡展重点拓展该区域客户。;【客户突围渠道4——重点区域全面广告覆盖】针对龙岗、坪山、坑梓、步吉等重点客户突破区域，通过多方位、立体式广告配合进行客户突围。;【客户突围渠道5——中原区域资源集中利用】重点利用区域中原地铺客户资源及万科金域东郡、振业峦山谷等重点楼盘客户资源。;【 客户突围渠道6——定向客户开拓】充分挖掘合作单位客户资源，多渠道低成本获取目标客户。;【客户突围渠道7——针对性活动推广】针对坪山、坑梓、龙岗等重点企业客户，举行针对性的活动营销。