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需求回归理性 把握结构机会 ——房地产行业2011年投资策略 核心观点 • 2010年全国楼市经历了戏剧化的大起大落，期间行业调控政策出台的密度 和强度也超过了以往任何一年。调控政策一再失效的根本原因在于：供应相 对不足和通胀引发的旺盛需求之间的矛盾。在楼市一波三折的同时，值得我 们关注的新现象有两个：一是行业逆市而上；二是商业地产展露商机。 • 2011年，我们认为在房地产泡沫没有得到实质性抑制前，政策难以放松。 后续政策中，最有影响力的还是货币政策的调整。对于明年楼市的判断，我 们认为供应量将会明显上升，而需求在限购令和货币政策从宽松转为中性的 大背景下将回归理性，自住需求会成为市场主导，而投资需求会得到明显抑 制。楼市供需状况逆转，变为供大于求。 • 维持行业中性投资评级。板块估值处于历史低位，但股价上涨仍需等待催 化剂。建议精选个股，把握波段投资机会。 • 重点推荐个股：万科、招商地产、华侨城、冠城大通、世贸股份。 目录 1、政策篇：从温和试探到全面抑制 1.1 房地产调控政策回顾 1.2 本轮房地产调控政策梳理 1.3 后续政策展望：房产税、货币政策调整、保障房建设、预售资金监管、限购令 2、市场篇：一波三折中不乏亮点 2.1 2010年楼市第一阶段：4.17房地产新政出台前 2.2 2010年楼市第二阶段：4.17新政后，二次调控前 2.3 本轮房地产调控政策缘何一再失效？ 2.4 2010年楼市第三阶段：9月底二次调控出台后至今 2.5 市场与政策博弈中的新趋势：行业龙头强者恒强、商业地产展露机遇 3、预测篇：需求回归理性，楼市软着陆 3.1 2011年楼市的判断：供应持续增长、需求回归理性 3.2 中期房地产驶向软着陆 目录 4 、策略篇：把握波段，精选个股 4.1 地产股驱动因素 4.2 房地产行业投资策略 4.3 房地产行业选股策略 4.4 重点推荐公司 4.5 重点跟踪公司 1. 政策篇：从温和试探到全面抑制 1.1 房地产调控政策回顾 调控第一阶段 调控第二阶段 调控第三阶段 调控第四阶段 第四阶段（2010）： •目标复合化：严控房价、增加供给、加强保障房建设 • 较07年更严格的房贷政策 • 限购令政策 • 引入地方问责制等 第三阶段（2006-2007）： • 增加了改善住房供应结构的目标 • 提出国六条、国十五条、9070政策 • 解决低收入家庭住房问题、建设保障性住房 • 营业税免征2年到5年，二手房个税、土地增值税清算 • 多次加息、实施二套房贷政策、实施限外令 第二阶段（2005）： • 严控房价是这一阶段的主要目标 • 央行取消了优惠贷款利率 • 国务院出台 《关于切实稳定住房价格的通知》 《关于做好稳定住房价格工作的意见》