2007年沭阳舒雅园项目初步建议.pdf

沭阳舒雅园项目初步建议及前 期工作计划 2007年11月 大盘又见大盘 我国房地产业经过20多年的发展。目 前已进入“火山喷发期”，处于活跃和繁 荣的市场景象之中。房地产开发商对房地 产开发、销售和管理的操作运营能力也随 着房地产市场的逐步成熟而不断增强，开 发理念和经营理念也日趋理性和成熟。  小规模开发：开发面积5千平方米―10万平方米  中等规模开发：开发面积10万平方米―30万平 方米  大规模、成片开发：开发面积在30万平方主以 上，甚至超100万平方米——“大盘地产” 我们世合地产针对以上大盘的通病，结合 沭阳当地房地产特点，对沭阳舒雅园项目 作出六个方面的概述，并提出开盘前重点 工作及合作方式，予以探讨。 沭阳城市建设 沭阳县房地产市场分析 项目地块概述 项目地块SWOT分析 目标客户锁定 重点对手分析 开盘前工作要点 舒雅园项目服务内容及合作方式 沭阳 沭阳城市建设 沭阳现辖29个镇、5个乡，1个农场，472个行 政村（居）委会，177万人口，是全省人口最多的 县份。目前，沭阳城区已经形成了新城区、老城 区、经济开发区“三区一体”总体格局，基础设 施配套面积达51平方公里，人口39万，在全省乃 至全国县级城市中都位居前列。主干道形成“六 横八纵两环”格局，南京东路、广州路、上海路 等23条路段实施无杆化改造；绿化覆盖率迅速达 43%，人均拥有绿地面积超过10平方米。 沭阳房地产市场整体分析 从总体上看： 沭阳从房地产开发城市定位角度划分为 四线城市，2006年房地产投资总额占全社 会固定投资总额11% ，超过8% 的临界点， 沭阳房地产开发有过热的可能;但考虑沭阳 前期房地产开发量较小，因此，目前沭阳 市房地产市场的运行状况基本平稳; 从房地产行业定位看： 沭阳政府期望利用产业转移和房地产大 开发的机遇，推动工业化、城市化的目 的，从而达到推动城市经济发展的目的， 房地产行业是沭阳政府关注的支柱型行 业，政府对房地产发展将会极大关注，房 地产行业遭受政府行政干预的机会较小， 政府将会力求房地产行业稳步发展，从而 达到房地产行业对经济的拉动效果; 从宏观调控政策看： 经过2006年政府对房地产宏观调控 “控制银根，紧缩地根”，房地产市场更 趋规范成熟，房地产行业逐渐步入发展， 政府对房地产宏观调控的可能较小; 从国民经济发展看： 2006年我国经济将面临“通货紧缩” 的风险，为了保证国民经济的发展速度， 政府将启动国内需求，一齐拉动国民经济 的发展，房地产行业以其强大的拉动能 力，成为政府首选目标，政府将启动国内 房地产自住市场，以达到既拉动国民经济 又不影响政府对房地产宏观调控的成果; 沭阳房地产开发投资分析 商品房屋 城镇固定资 新增固 生产总值 房产开发投 住宅 销售面积 住宅 市 县 产投资 定（亿 （亿元） 资（亿元） （亿元） （万平方 （亿元） （亿元） 元） 米） 宿 迁 市 454.2 185.86 57.02 44.25 117.39 247.05 205.7 沭 阳 县 124.12 49.47 13.76 11.35 28.26 76.45 68.34 泗 阳 县 81.21 36.7 9.11 5.99