南通新东区项目拿地建议1220552924.ppt

后 序 我们会继续通过附件的形式提供有关产品客户及项目运作等方面的资料 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 4#地块 土地成本 若按照行业平均利润10％的投资净利率计算，土地成本为34277.85万元，即395万/亩。 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 4#地块 盈亏平衡点 假设项目全部销售，利润为0时，土地成本为42676.03万元，495万/亩。 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 4#地块 土地成本敏感性分析 -4.31% 5.69% 4970.40 87409.60 +10% -2.20% 7.80% 6684.29 85695.71 +5% 0 10.00% 8398.18 83981.82 0% +2.29% 12.29% 10112.07 82267.93 -5% +4.68% 14.68% 11825.97 80554.03 -10% 投资利润率浮动 投资净利率 投资净利润 投资总成本 土地成本 4#地块 拿地成本建议 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 为保证项目获取一定利润（该利润不低于行业平均利润），在容积率不变的条件下，土地成本不宜超过400万/亩。 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 用地指标 45000 地下建筑面积 591.71 公建配套面积 24954.29 商业面积 215128 住宅面积 240674 建筑面积 23.51%，22.8％ 建筑密度 2.48 容积率 103567 用地面积 用地指标（面积单位：㎡） 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 销售收入 121761.89 合计 24954.29 10000 商业 96807.6 4500 住宅 销售总价（万元） 销售单价 物业类型 销售收入估算表 注：假设住宅销售价格为4500元/平米，商业销售价格为10000元/平米，全部销售完毕，未包括车库销售收入。 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 成本构成 X＋65435.76702 合计 320 7701.568 配套费用 252.3 6072.20502 前期费用 1600 46607.84 土建费用 210 5054.154 基建费用 暂设为X万元 X 土地费用 备注 （单位成本） 总费用 成本项目 项目建设成本估算表 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 其他费用 销售收入*5.55% 7460.96 税费 —— 11051.367 合计 52元／平米 1251.5048 不可预见费 280元／平米 6738.872 财务费用 销售收入*2％ 2435.2378 销售推广费 26元/平米 625.7524 管理费用 备注（标准） 总费用（万元） 费用项目 其他费用 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 投资利润 37813.79617-X 投资净利润 83948.09383＋X 投资总成本 11051.367 其他费用 7460.95981 税费 X＋65435.76702 建设成本 121761.89 销售收入 　 项目 投资利润表 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 土地成本 若按照行业平均利润10％的投资净利率计算，土地成本为26744.53万元，即172万/亩。 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 盈亏平衡点 假设项目全部销售，利润为0时，土地成本为37813.79617万元，243万/亩。 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 土地成本敏感性分析 -2.60% 7.40% 8394.81 113367.08 10% -1.31% 8.69% 9732.03 112029.85 5% 0 10.00% 11069.26 110692.63 0% 1.35% 11.35% 12406.49 109355.40 -5% 2.72% 12.72% 13743.72 108018.17 -10% 投资利润率浮动 投资净利率 投资净利润 投资总成本 土地成本 敏感性分析 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 6#地块 拿地成本建议 为保证项目获取一定利润（该利润不低于行业平均利润），在容积率不变的条件下，土地成本不宜超过170万/亩。 拿地背景 区域分析 地块分析 拿地建议 4#、6#地块经济比较 4#地块规模较6#地块小，土地总成本略高于6#地块，当利润率一定时（10%） ，受土地成本影响较大。 6#地块规模较4#地块大，土地总成本略低于4#地块，当利润率一定时（10%） ，受土地成本影响较小。 6#地块可以通过独特