基于模糊数学的商业地产地段价值影响因素研究.docVIP

基于模糊数学的商业地产地段价值影响因素研宄 ［摘要］房地产投资项目的成功，一方面有赖于项目的 整体策划，另一方面则在于项目的地段价值。商业地产用 地是地产市场中较为活跃的一种，其地段价值直接影响到 该地块的地价水平。本文运用模糊综合评价原理，对商业 地产地段价值进行综合评价。 ［关键词］商业地产地段价值层次结构模型模糊综合评 价 商业物业的购买者以投资为目的，其收益在很大程度 上取决于其与社会接近的程度，所以位置（也即地段、区 位）对于这类物业有着特殊的重要性。 本文以模糊数学为基础，依据商业地产用地的特点和 决定价格的主要因素及其隶属关系，对影响用地的因素进 行系统地分析和整理，首先建立一个简单适用的指标体 系，然后利用模糊综合评判的原理和方法对商业地产地段 价值进行综合评判，得出一个综合评语，指导开发商进行 商业用地开发选址和用地出让估价，以期提高决策的准确 性和项目运营的成功率。 一、商业地产地段价值影响因素分析 商业地段不仅指其所处的地理位置，同时还包括其社 会位置，本文主要从六个方面分析影响商业地产地段价值 的因素。 基础设施是影响地段价值的基本因素。主要是指政府 部门对该地区的给排水、电力、供暖、通信、环卫、交通 等基础设施的投资程度。缺乏基础设施的地块，其地段价 值便会大打折扣，商业地产的开发更无法进行。 交通便利程度是又一重要因素。主要是指交通的可达 性，包括公交线路数、道路网密度，道路长度、宽度，使 用状况、车流量以及距火车站、长途汽车站等的远近。良 好的交通条件是商业区形成的重要因素，可达性良好的商 业区具有更大的吸引顾客的能力，从而获取高额利润，其价 值相对较高，反之则较低。 环境因素包括项目所在区域的基础地价、城市规划、 项目距市中心、休闲场所或运动场所以及污染源和忌讳场 所的距离等。项目周边环境好坏，对提升项目品质及片区 房地产开发有一定的影响作用。 表1某商业地产用地地段价值的影响因素 商服管理主要指距中心商业区的距离、公司数量和位 置、物业管理、派出所及环卫等的设置。主要是项目地段 的商业方便程度，包括管理的亲和程度，具备一定的商业 气息对商业地产的开发具有很重要的意义。 文教卫体配套设施包括项目周边各类学校、医院、文 化场所和体育场所等的情况。配套设施完善的地段聚集了 人气，对商业地产的发展有很大的推动作用。 人文因素包括项目所在地的人口和文化两方面，具体 指标有人口数量、人口密度、人口素质、历史文化和典型 文化等的文化影响度。 建立层次结构模型时，要对影响地段价值的所有因素进 行辨识、分类，由上到下按各因素之间的关系排列，形成层 次结构图。根据影响某商业地产地段价值的因素所建立的 层次结构模型见表1所示。 二、模糊综合评判法的基本原理 模糊综合评判，就是运用模糊变换的方法，求出一个 评判矩阵，通过评判函数对多种因素所决定的事物或现象 做出总的评价。 确定评价指标集。设影响地段价值的主因素层指标 集为U=(U1,U2……Un),相应的权重集为A={al,a2,……a n} o其中ak(k=l, 2 n)表示指标Uk在中的比重，0 ^ak 彡1且。子因素指标集为Uk:(Uk 1，Uk2,…Ukm )，相应的权 重集为 a k= (akl, ak2，…akm)。其中 a kl (1=1，2,…，，m) 表示Ukl在Uk中的比重，0彡akKl且。 划分评价等级空间。评价语集为￥=以1，￥2?￥?)，其 中V j (j=l, 2, p)表示指标因素的各等级评语。本文中， 取p=5，v=(Vl，V2，V3，V4，V 5)，分别表示各因素对项目地段 价值的影响为“很大”、“较大”、“一般”、“较小”、“很 小”。 确定隶属矩阵。从Uk到评语集V的模糊评价矩阵为: 其中，r ij (i=l，2,…m, j=l, 2…p)表示子因素层指标 Uk i对第j级评语Vj的隶属度。采用专家打分的方法对各 子因素进行评价，并对专家的打分结果进行统计整理，得 到对于指标Uki有V il个VI评语，Vi 2个V2评语，…， vin个Vn评语，则对于i=l，2, m有： 进行模糊矩阵运算。先分别对各子因素层指标UKi 的评价矩阵Rk作模糊矩阵运算，得到主因素层指标Uk对 评语集的隶属向量Dk: 然后对进行模糊矩阵运算，即可得到目标层指标对于 评语集的隶属向量： D为目标层指标对于评语集的隶属向量。其中分别表示 U对于评语VI，V2…Vp的隶属度。比较目标层对各评判等级 隶属度的大小，确定最大的那一等级即为该地块地段价值 的等级。 三、实例分析 某房地产公司拟对一地块进行项目选址分析。投资者 分别从基础设施、交通、环境、商服管理、配套设施和人 文六个方面进行调查分析，以确定该地块的地段价值。 邀请20位专家对各子因素指标进行