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发达国家防范房地产金融风险的经验及其借鉴意义 摘要：房地产金融风险是银行等金融机构为房地产业 提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各 种事先无法预料（即不确定）因素的影响，使金融机构的实 际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 中国房地产金融的发展时间较短，还处于逐步完善和发展 的过程之中，风险防范措施还很不完善。本文旨在通过借 鉴和分析美国等国家转移和分散房地产金融风险的措施， 为中国房地产金融的风险防范提供思路。 关键词：房地产金融风险经验借鉴 —、发达国家防范房地产金融风险的主要做法 美国 健全的房地产抵押贷款担保和保险机制。政府担保制 度是各国分散风险的普遍做法，其中以美国的政府担保制 度最为完善和具有代表性。20世纪30年代大萧条后，美国 成立房主贷款公司（HOL C），为抵押贷款提供资金，债务由 联邦政府担保，并可在公开市场上出售。1934年成立的联 邦住宅管理局（FHA），成功地降低了抵押贷款银行的风险， 改善了住宅标准和条件，帮助HOLC建立了全国性的抵押市 场。二战后建立了退伍军人管理局(VA)，实施对抵押商的 贷款保证，为退伍军人争取更优惠的抵押贷款条件。此外， 美国政府还成立了专门的机构即联邦储蓄与贷款保险公司， 为发放住宅抵押贷款的金融机构提供担保，大大降低了这 些金融机构的经营风险。 完善的二级抵押市场机制。为了转移和分散房地产贷 款风险，美国建立了完善的二级抵押市场，使一级市场的 金融机构对其创造的抵押贷款可以转售给其他投资者，也 可以以抵押贷款为担保发放抵押贷款证券。为了促进住房 抵押贷款证券化的实施，美国政府出资成立了三家国有企 业作为住房抵押贷款一级市场的买卖造市商，即联邦全国 抵押协会、政府全国抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司等 三家金融机构，房地产金融机构可以把住房抵押贷款卖给 这三家造市商，也可以从这三家造市商手中买入住房抵押 贷款，从而降低房地产金融机构的流动性风险。在美国的 二级抵押市场，房地产抵押贷款证券化起主导作用，它们 既可以较多地发掘出全社会的资产潜力，为房地产市场提 供了具有竞争性和选择性的资金来源，又通过产权重组， 分散和转移了房地产贷款风险。 美国的房地产金融业务资金来源多种多样。资金来源 包括商业银行、人寿保险公司、养老基金以及其他金融中 介机构的房地产信贷、房地产投资信托基金(REITS)、房地 产抵押贷款基金、房地产债券(包括市政建设债券、产业债 券、抵押收益债券、公司债券)、捐赠基金。众多的金融机 构纷纷参与房地产，构成了房地产融资的多元化基石。 英国 房地产金融机构专业化，避免了分散经营风险。英国 金融体制最大的特点之一就是各金融机构之间有明确的分 工，或者说是一种专业化体制。如商业银行主要从事工商 企业的短期融资业务，商人银行专门从事贸易票据的承兑 业务，不仅各金融机构的资金用途受到严格限制，而且资 金来源也受到严格限制，并且不同的金融机构遵守不同的 专门法规。住房协会是英国专门从事住房金融业务的专业 化金融机构，200多年来，它一直是英国最大的住房金融机 构。按照英国政府法律的规定，住房协会只能专门从事住 房抵押贷款业务，它的资产规模在1988年时达1900多亿英 镑，占全英存款金融机构资产总额的19%，其中抵押贷款达 1530多亿英镑，占全英住房抵押贷款总额的70%。 政府对房地产金融采取积极支持的政策。由于住房协 会以吸收居民小额储蓄为主，而贷款对象又是分散的居民 个人，因而交易成本、管理成本等都较高，从而在竞争中 就处于不利地位，存在一定的市场风险，因而英国政府遂 采取一些优惠政策予以支持，使之能够同其它金融机构展 开公平竞争，并能求得不断发展，以保证住房协会发放贷 款能有充足的资金，规避资金短缺风险。 房地产金融机构积极进行住房金融创新。英国住房金 融领域的创新十分突出，尤其是20世纪70、80年代以来创 新就更为迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融 技术的创新上。住房协会提供的存款种类相当多，从传统 上只开设股金户头，到开设存款户头；从只开设普通股金 户头到开设特别股金户头；从开设无提取便利的股金户头 到开设有提取便利的股金户头；从开设普通储蓄户头，到 开设特别储蓄户头，总之通过提供种类众多的存款“品种 来满足不同居民的需要。 二、对中国防范房地产金融风险的借鉴意义 1 .政府深层参与并积极支持 美国等国家的发展经验表明：个人住房抵押贷款的发 展是一个巨大的系统工程，涉及社会的各个方面，非常需 要政府介入、参与协调各项基础性事务，如建立住房抵押 贷款保险体系和住房抵押证券担保体系等，政府的深层参 与、扶持是使住房金融机构能够按照市场化原则正常经营 推进房地产金融发展的一个必不可少的环节。而中国政府 在这些方面发挥