半城市化地区规划实施探索土地整备利益共享机制与规划制度设计.docVIP

半城市化地区规划实施探索-土地整备 利益共享机制与规划制度设计 一、立项背景 2004年深圳实施全面城市化，名义上己不存在农村。但由于经济关系没冇理顺， 约393平方公里土地仍然由原农村社区实际控制，其屮35%规划为公共服务设 施、城市基础设施。公共基础设施欠账多、落地难，原农村社区成为规划实施的 薄弱环节。由于产权不清晰、利益关系复杂，部分土地游离于规划管理之外，成 为违法建筑的高发区。一方面，大量公共基础设施和民生项目无法实施，产业项 目无法落地。另一方面，原农村社区土地无法按规划开发，利益难以显化，影响 转型发展。政府和原农村社区成为博弈的双方，土地陷入“政府拿不走、社区用 不好、市场难作为”的困境。虽然己出台一些政策，但仍然无法统筹解决原农村 社区土地历史遗留问题和规划实施难题。为加强规划实施，促进原农村社区转型, 深圳市政府明确提出探索建立规划控制、利益共享、运作高效的土地整备机制， 并以土地整备利益共享和整备单元规划为突破口，创新原农村社区土地整备政 策体系。 二、项目简介 木研宄综合运用大数据分析、案例实证研宄、政策比较分析等方法，探索了基于 规划管理和土地政策高度融合的存量用地开发政策。 首先，课题以原农村社区土地为切入点，通过对深圳市约393平方公里半城市 化地区土地的利用情况、规划条件和产权状态等进行分析，总结提出公共基础设 施欠账多、用地权属不清晰、利益分配规则模糊是阻碍这些地区规划实施与原农 村社区转型的症结所在，优先落实公共基础设施、进一步明晰产权并建立利益共 享机制是推进半城市化地区深度城市化的关键，也是加强规划实施、盘活存量土 地资源、解决土地历史遗留问题的重点。 其次，以原农村社区为案例开展实证研允，剖析土地增值收益过程和各方利益 分配格局。基于15个社区的实证研究，我们提出了以“底线+基准线”为框架的 土地整备利益共享机制，即对规划确定的公共基础设施用地，通过划定底线的 方法刚性控制，优先保障;对规划经营性用地，通过划定基准线的方法弹性调节， 综合运用规划、土地、资金等多种政策合理分配收益。同时，构建了以土地整备 单元规划为平台，编制主体多方参与、编制过程各方协商、编制内容规土融合、 编制成果面向实施的规划实施机制。 最后，在上述总体思路和基本框架下，结合和关城市经验、案例实证研究和政策 比较分析，提炼相关政策参数，制定形成土地整备利益共享政策规则，并系统 研究丫土地整备单元规划的编制情形、编制原则、控制要素、审批管理等内容。 三、详细科学技术内容 1、分析了原农村社区用地现状和空间特征 以原农村社区控制用地为研宄对象，依托GIS技术进行空间分析，指出公共基 础设施欠账多、用地权属不清晰、利益分配规则模糊是阻碍原农村社区转型与规 划实施的症结所在。 图1原农村社区用地空间分布和规划分析 下载原图 2、探索了原农村社区转型与规划实施的新路径 通过分析土地增值收益过程和各方利益分配格局，提出建立土地整备利益共享 机制，是调动各方积极性，促进社区转型的关键。结合原农村社区特点，提出以 土地整备单元规划为抓手，明晰各方权益边界，优化空间布局，加强原农村社 区规划实施。 图2 土地增值过程和各阶段收益分配 下载原图 3、形成了原农村社区土地整备利益共享的政策规则 以“底线+基准线”为总体思路:对规划确定的公井基础设施用地，通过划定底 线的方法刚性控制，优先保障;对非公共基础设施用地，通过划定基准线的方法 弹性调节，综合运用规划、土地、资金等多种政策合理分配收益。同吋，结合数 据分析进一步明确储备用地底线、社区留用地比例、地价计收标准等政策参数。 图3 土地整备利益共享规则的总体思路 下载原图 4、提出了原农村社区土地整备单元规划制度 探索建立编制主体多方参与、编制过程各方协商、编制内容规土融合、编制成果 面向实施的土地整备单元规划制度。单元规划以“两层次范围、三大类用地”为 基本框架，对各类用地提出差别化的规划控制要求，既体现各方利益格局，又 有效指导实施。此外，对整备单元规划的编制情形、编制原则、控制要素、审批 管理等也进行系统研宄。 U! 1、 公共利益优先，提出原农村社区规划实施的底线思维 为保障城市公共利益，加强规划实施，首次提出政府储备不少于35%的土地用 于公共基础设施建设。同时，结合《深标》要求，明确社区留用地需安排不少于 10%的土地用于社区配套，提升公共服务水平，促进原农村社区向城市社区转 型。 2、 促进规土融合，建立容积率-地价联动的利益共享规则 原农村社区土地整备涉及多方利益。本研宄率先建立密度分区、用地贡献率、留 用地地价联动的利益调节规则，加强规划土地政策融合，实现各方利益平衡。以 密度分区为基础，加强社区留用地规划引导，落实《深标》管理要求;结合建设 用地贡献率，引导社区