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基于随机前沿方法的我国房地产上市公司X —效率分析 摘要：采用随机前沿方法，以色诺芬数据库中2000-XX 年间34家中国房地产上市公司作为模型估计样本对我国房 地产上市公司的X-效率进行研宄，试图考察我国房地产上 市公司的效率变迁状况。研宄结果表明，我国房地产上市 公司的经营绩效是逐年上升的，但5年平均的X-效率是， 我国房地产行业整体绩效依然偏低，其效率的提升空间非 常大 关键词：随机前沿分析；房地产公司效率；x-效率 、引言 随着住房改革、房屋商品化的实施，新一轮房地产业 的增长周期启动，并逐步成为国民经济发展中的助推器和 现代社会经济体系中活跃的支柱产业。据经济普查数据显 示，我国房地产业增加值占GDP的比例已达％。此外，地产 业的发展对诸多相关产业具有很强的带动作用。从整体上 看，中国房地产业迅速进入成长期，并具备了高成长性产 业的特征。 然而近年来我国房地产每年投资增幅过大，导致了空 置商品房不断增加、房价不断上涨、房地产企业利润过高 等现象。面对房地产业发展过热的情况，国家出台一系列 控制信贷资金发放和严格土地供应制度的政策，使得严重 依赖土地和资金的房地产行业受到强大的冲击。在宏观调 控的大形势下房地产行业上市公司境况和经营效率到底如 何，是政府决策者和证券市场投资者所共同关注的问题， 也是机构投资者在证券市场的主要投资依据。因此，通过 财务分析、价值评估等手段对我国证券市场上的房地产上 市公司的经营效率进行评价十分必要。 X -效率的测算在经济与管理领域中具有非常重要的意 义。从微观企业角度来看，运用随机生产前沿技术测算x- 效率，将有利于考察和评价每个企业的综合绩效指标。目 前，国内学术界关于我国x-效率的实证研究都是从企业层 面上展开的。［1］本文将利用随机前沿技术对我国房地产 上市公司的X-效率进行分析，以对其当前经营效率进行评 价。 二、X-效率与随机前沿分析方法 1 . X-效率的涵义。 经济学家们对效率的内涵存在较多争论，目前还没有 一个明确界定。最常见意义上的效率是指现有生产资源与 它们为人类所提供的效用之间的对比关系。当效率概念用 于某个企业时，有效率是指该企业在投入一定生产资源的 条件下是否使产出最大，反过来，就是在生产一定产出量 时企业是否实现了成本最小，即我们常讲的微观效率。 传统理论认为效率来自规模经济和范围经济，分别表 示企业在长期成本曲线的最低点上生产以及通过产品的多 样化来降低成本。但是进一步的研究表明规模经济和范 经济效应在一些行业如房地产企业中并不显著。Berger和 Humphrey等学者较早的利用的X-效率对金融结构效率评价 进行了研究。X-效率包括技术效率(te chnicaleff iciency) 和配置效率(alloca tiveeffici ency)，技术效率是指技术 不变，产出一定时通过有效管理使企业投入量减少。配置 效率是指通过合理的配置投入品比例来降低成本。Berger 等对美国银行业的研宄表明，X-效率导致的效率损失约为 总成本的20%o 目前国内对房地产行业效率问题的研究还不够深入， 而且大多使用数据包络分析(d ataenvelop mentanalys is，DEA)。[2 -4] DEA方法的优点是无需建立解释变量和因 变量之间的函数关系，并且不需要投入品的价格，因而避免 了由于采用错误的函数形式而得出错误的结论。但是由于 它设定了一个确定性边界，从而不允许测量误差的存在， 也就是说它将所有的对生产边界或成本边界的偏离都归因 于X-效率，这显然不符合实际的情况。 一个个体的x-效率衡量的是在给定该个体的产出能够 实现的前提下，与生产可能性集合中生产等量产出的投入 量相比，其投入还有多大的节约余地。余地越大，说明该 企业的X-效率越低。该方法的优点是无须估计企业的生产 函数，从而避免了因错误的函数形式带来的问题；缺点是 需要大量的个体数据，且对算法的要求很高，同时对生产 过程没有任何描述。相对而言，在实践中，人们更倾向于 使用参数方法来测算X-效率。 随机前沿分析(stochas ticfrontie ranalysis, SFA) 方法。 根据和Lovell [5 ]的总结，研究者们一致认为 Meeusen 和 Broeck、Ai gner, Lovel 1, andSchmi dt 与 Battese和Corra这三篇论文是标志着SFA技术诞生的开创 性文献，而SFA模型则是由Ai gner, Lovel 1和Schmide以 及VandenBro eck提出。SFA包括随机前沿成本分析和随机 前沿产出函数分析。前沿成本是指在一定产出水平下，可 能达到的最小成本；前沿产出指在一定的投入水平下，可 能达到的最大产出。SFA法通过被评价DMU