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对旧村改造税收征管的调研报告 对旧村改造税收征管的调研报告 近年来，随着城市规划建设的推进，房地产市场快速 发展，社会主义新农村建设步伐不断加快，旧村改造已经 成为当前房地产幵发的一种重要形式。为了彻底摸清全市 旧村改造的开发运营模式和税收管理现状，XX市地税局文 昌征收分局安排专人深入街道办事处、相关村（居）委会 及职能部门，进行了全面调查，并就如何规范税收征管提 出建议。 、旧村改造的现状 旧村改造是指改造区域占地原本就属于农村集体土地 按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集 体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升 居住条件和生活条件的一种方式。自国家停止福利分房制 度、实行住房商品化以来，居民主要依赖商品化房屋以解 决住房需要，导致城市化发展速度和城市房价攀升并存。 由于通过招、拍、挂和协议转让土地面积的增多，使得城 中村和市郊村的土地越来越少，有力推动了农村特别是具 有地域和资源优势的村庄旧村改造的速度，由于房屋价格 低廉，可以使村集体、村民和居民通过灰色地带享受房价 上涨和土地增值的特殊利益，村民通过旧村改造获得了较 大的福利。以文昌分局辖区为例，所辖33个自然村有40% 进行了旧村改造，城中村改造率高达60%，城中村入住率达 80%以上，市郊及较偏僻的村入住率不高甚至无人入住。 二、旧村改造的形式 旧村改造主要分为由房地产开发公司进行统一开发和 所在村（居）委会自行滚动开发两种形式。按照房屋分配 方案的不同，大体分为以下五种类型。 （一）村（居）委会负责规划、拆迁，房地产开发公 司统一开发。由于规划区域属于黄金地段，一般由所在村 （居）委会依据城市规划提出申请，由有关职能部门审批 后，政府以划拨的形式供给土地，村（居）委会负责落实 前期拆迁和后期安置，交由房地产开发公司进行统一开发， 楼房建成后，除安置拆迁户外，其余全部对外销售。建设 项目主要包括住宅楼和沿街商业设施等，对内安置综合考 虑旧村改造项目所处位置、村居委会集体经济基础、当期 市场销售价格等多种因素，确定回迁安置方案。大多实行 按旧房占地面积折算新房面积，超面积补差，不足面积退 款的方法。回迁户不发房产证和土地使用证，对外销售发 放房产证和土地使用证。以某村委会为例，旧村改造由本 村的房地产开发公司承建，首批于20xx年建成后，确定了 两个回迁方案：一是拆迁户按旧房占地面积1平方米1020 元作价，直接以现金偿付，拆迁户自行决定是否购买安置 住房；二是拆迁户按旧房占地面积1平方米折算为楼房建 筑面积0. 8 5平方米，超标准的面积按市场价格补差。 （二） 村（居）委会以宅基地的名义规划，借用房地 产开发企业资质开发。由于城市规划建设原因，部分村 （居）委会由于宅基地规划面积不足，为满足村民的居住 需求，由村委会统一择地规划施工，建成后分配给本村村 民，剩余部分进行对外销售，所获收益归集体所有。以某 居委会为例，该村于20xx年开工建设了 70套住房，建筑 面积7000平方米。村居委会给予每个村民补偿1.5万元， 折算为楼房相当于每人按优惠价提供24.53平方米楼房， 超优惠面积按市场价购买的分配方案。村民购买47套后， 其余23套全部由房地产公司代理销售。由于对外销售房屋 为“小产权房”，且当初销售环节许诺给外销户办理两证， 目前该村在缴纳违法占地罚款和补缴土地出让金后，正协 调有关部门补办房产证、土地使用证。 （三） 村（居）委会以宅基地的名义统一规划，村民 自行建造住宅，出售转让不受限制。以某村委会为例， 20xx年该村以划拨宅基地的名义择址新建，按一处老房分 配一处宅基地的标准，根据村居委会统一规划要求，每户 占地面积179. 28平方米，每户上交村委8000元后（其中 3000元由村委会负责修路和水电的铺设），由村民自行建造 二层楼，新建房一律不办理两证。目前共建成二层楼241 户（本村有户口 172户，户口迁走分宅基地6 9户），部分 住房已经对外转让。 （四） 村（居）委会以宅基地的名义统一规划，集中 建造，出售转让不受限制。以某村委会为例，20xx年以划 拨宅基地的名义择址规划，统一施工。建成后，对需要分 配宅基地的村民收取成本价，统一抓阄，决定住房位置。 新建房不办理两证。目前已建户型为3间的二层楼57户， 每户占地183平方米，收费8.7万元；已建户型为2间的 二层楼8户，每户占地127平方米，收费7 . 1万元，部分 住房已经对外销售。 （五） 村（居）委会以宅基地的名义统一规划，集中 建造，出售转让严格限制。以某居委会为例，该村以划拨 宅基地的名义择址规划，统一建房后分配给村民，每平方 米给予一定的优惠政策，不办理两证，以按1800元/平方米 收取楼房押金，三年内不得转卖，否则按210 0元/平方米 收取房