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对天水市物业管理问题的思考 论文关键词：天水市物业管理服务意识建管分离健全 制度 论文摘要：天水市物业管理尚处于起步阶段，存在的 问题很多，主要表现在法制建设滞后、建管不分、小区居 民对新的物业管理概念认识不清、公司内部人员素质差、 服务意识不强、专业人才短缺、资金不足、服务项目少、 管理水平低等方面。针对上述问题，起步阶段的天水市物 业管理应突出强调服务意识，政府、开发商、物业管理公 司、业主四方联动，建立健全各项法规制度，促进天水市 物业管理的快速发展，以适应城市现代化建设的要求。 随着我国住房制度改革的深入进行和城市现代化建设 的不断发展，我国的一些大城市如深圳、上海、北京等地 的物业管理得以长足发展。天水市由于经济发展滞后，城 市发展也较为缓慢，物业管理尚处于起步阶段。近几年随 着西部大开发战略的逐渐实施，天水市的发展日新月异， 房屋年开发量保持在20万平方米以上，此时研宄天水市的 物业管理问题是很有必要的。 一、天水市物业管理的现状分析 （一）天水市开展物业管理的有利条件 1、天水市是一座历史悠久的文化古城，近几年随着旧 城改造工作的顺利进行，全市己形成了一批初具规模的居 民住宅小区，较大的有罗玉、东团庄、聚宝盆、新华路、 滨东、天北、青南、重新街、皇城路、天府小区等50多个， 其中罗玉小区内现有47栋楼房，5个自行车棚，建筑面积 达23万多平方米，在全省也是屈指可数的小区之一。目前， 全市两区五县房屋开发量以每年2 0万平方米的速度增长， 这不但构成了物业管理的物质基础，也为全市物业管理公 司提供了 一个现实的和潜在的大市场。 2、 市内已设立了一些物业管理公司，如梓裕、天房、 金桥、市场、宏昌等。其中，位于罗玉小区内的天水市梓 裕物业管理公司成立于1998年1 1月10日，由天水市城建 综合开发公司原供热处、物业管理处合并组建，为一级法 人实体，注册资金500万元，属“国家三级物业管理企业”; 其他几家均为具有临时资质的物业管理公司。 3、 政府及其主管部门已将物业管理问题提上重要议事 日程。中央转发了《民政部关于在全国推进城市社区建设 的意见》的通知，天水市政府将H年确定为“物业管理年”， 天水房管局也准备出台一些物业管理方面的法规，正在拟 定《天水市城镇物业管理实施办法》。 （二）天水市物业管理存在的问题 1、政府的支持力度不够，法制建设滞后于物业管理行 业的发展。物业管理属于新型第三产业，是适应城市现代 化发展而出现的新生事物，政府及其工商、税务、环卫、 公安等各部门应予以大力支持。然而根据对一些物业管理 公司的调查显示，它们并没有享受到第三产业的优惠待遇 法制建设滞后于物业管理行业的发展，在全国都是一个普 遍现象，天水市也不例外。目前天水市各物业管理公司参 照执行的依然是建设部33号令《城市民建经营小区的管理 办法》。 2、物业管理公司本身存在一系列问题。主要表现在： ⑴人员素质低，服务意识达不到要求，专业人才短缺。物 业管理是一项专业性和实践性很强的工作，专业跨度很广， 需要各类人才。既要有懂经营善于协调各种关系的管理人 才，又要有技术过硬、实践经验丰富的专业技师。更重要 的是公司人员要有兢兢业业、高度负责、任劳任怨的爱岗 敬业精神。物业管理各项工作说到底，主要是为业主、用 户提供各项满意的服务，而这一切很大程度上取决于服务 者的素质高低。天水市物业管理公司在人员构成上存在的 问题主要表现在三个方面：一是人员的文化程度偏低，大 多数为初中及其以下水平；二是年龄普遍偏大，却长期以 来吃惯了 “大锅饭”，服务意识差；三是各类专业人才短缺。 ⑵资金不到位，管理硬件上不去。受资金短缺的影响，我 市各物业管理公司的设备状况普遍较差，如交通工具、计 算机、通讯网络等管理与服务硬件均达不到要求。⑶服务 项目单一，不能满足小区内居民需求多样化的要求。虽然 物业管理公司的服务范围中明确规定有冬季供暖、房屋维 修、上、下水疏通、化粪池清理，环境、绿化、清洁卫生、 承揽小型土建、水暖安装、工程维修等经营项目，但实际 服务项目仅限于冬季供暖、打扫卫生和小型维修等几项。 ⑷公司内部制度不健全、管理不规范。受人员素质、资金 等因素的影响，天水市各物业管理公司的管理水平普遍较 低，在公司内部没有建立起健全的规章制度，有些公司虽 然制定了一些岗位职责，但没有得到很好的贯彻执行，流 于形式。 3、小区内的居民对物业管理认识不够，不予配合，导 致收费困难。天水市物业管理的收费标准为：暖气费元/m2 （住户）或元/m2 （营业用房），卫生费3-5元/户/月，维 修费依服务项目而定。物业管理费每月固定收取元/户，但 收取极其困难。造成这种状况的主要原因在于宣传不到位， 居民对新出现的物业管理认识不清。适应城市现代化建设 的需要，对住宅小区实