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我国房地产价格攀升的原因及其对策 ［摘要］房地产业是国民经济发展的重要产业，是事关民 生的重要产业;房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观 经济的安全。我国房地产价格的持续上涨危害经济持续的 发展，其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显；开发商违规 地行为扰乱了正常的市场平衡；经济适用房所占比例极小， 无法影响供给、平抑房价；流动性过剩下的被动投机：户籍 制度间接推动了房地产价格的上涨。对于调整我国房地产 价格的对策与建议是：调整开发投资结构，增加低价位住房 供应;控制开发成本，降低房地产企业的期望利润;加大对房 地产价格的检查与监管力度，维护市场正常的价格秩序。 ［关键词］房地产价格;现状;原因分析;对策建议 一、我国房地产价格攀升的现状从1998年到X X年，我 国国内生产总值由84亿元增长到2 09亿元，扣除物价因素， 年均增长9. 2%;同期我国的城市化率由％提高到%，每年约增 加个百分点。从居民购买力来看，1998代写论文年到年， 城镇居民人均可支配收入由5元增加到11元，按可比价计 算，年均增长％。但是收入的增长速度，不足于支撑目前日益 高涨的房价，房价的过快上涨引起了越来越多的短期炒作行 为。特别是上海、北京、南京、杭州、宁波等房价上涨较 快的城市，国内的民间资金以及国际游资纷纷进入房地产市 场。而投机的大量存在又反过来推动了房价的继续上扬，形 成了投机与房价上涨相互推动的恶性循环。XX年8月8日 中国人民银行发布的二季度中国货币政策执行报告认为:今 年以来，中国住房需求持续旺盛，虽然房地产开发投资加快 增长，但供需关系仍趋紧张，房地产价格又出现了加快上涨 的势头，部分城市的房地产价格涨幅依然较高。报告指出， 上半年，全国房地产开发投资完成额9887亿元，同比增长%， 增速比去年同期提高个百分点，高于同期固定资产投资的增 速个百分点。其中，商品住房完成投资增长%，占开发投资总 量的%，较XX年同期提高个百分点，房屋竣工增速低于房屋 销售增速，住宅空置面积有所下降。上半年，商品房销售面 积亿平方米，同比增长％;房屋竣工面积亿平方米，同比增 长％。房屋销售价格涨幅有所回升，部分城市房价涨幅较高。 6月份，70个城市房屋销售价格同比上涨%，涨幅比上月高个 百分点。其中,深圳、北京等城市上涨较快。深圳已连续17 个月同比涨幅超过10%，其中XX年6月份达％;北京己连续 14个月同比涨幅超过8%，其中6月份达％。我国平均房地产 价格持续上涨。房地产价格的持续快速上涨，己经成为我国 经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快 速、健康发展的一个不稳定因素。本文的目的是针对泡沬 经济的产生环境和泡沫经济的产生机理展开研究，找出中国 房地产价格上涨的真实原因。 二、房地产价格攀升的原因分析 大规模的房地产价格的上涨，中国的房地产是否是泡沫 已成为经济学家们讨论的焦点。日本在20世纪90年代房 地产泡沫的破灭，严重地打击了其经济，造成了其近十年的 经济衰退。国内的许多经济研宄者都以日本房地产泡沬为 参照作了大量的对比研宄，并得出了有价值的结论。但是， 日本房地产发展有其特殊的一面，它是在特定的历史环境和 经济形势下产生的。日本泡沬经济的背景和环境与我国经 济现状有很大的区别，中国房地产不会出现类似20世纪90 年代初日本的房地产泡沬，只有了解中国房地产价格上升的 真正原因，才能有效地采用相关政策来指导房地产行业的正 确发展。我国当前房地产价格上升的原因主要有： （一）供求矛盾逐步凸显是房价上涨的内在原因1 .政府 为主导的运作体制导致房地产供给的不足。因土地供应量 减少而导致供求矛盾逐步凸显是房价上涨的直接原因。市 场价格围绕价值上下波动，需求增加并且供给减少时会造成 价格的上涨。我国房地产市场并不是真正意义上的市场经 济，而是以政府为主导的运作体制。土地的国家所有，使土 地供应完全处于国家垄断状态，土地的相对供给不足，必然 造成价格的上涨。 在房地产开发企业价值链（图1 ）组成中有两个环节存 在着垄断行为：一是在土地获得阶段，国家对房地产开发实 行国有土地使用权出让制度，即土地使用权批租一级市场由 国家垄断；二是在市场营销阶段，房地产是一个区域性的市 场，房地产的买卖均是在一定的地理空间上进行的，占领了 优质空间的开发商形成了对该空间内房地产的供给垄断。 由于空间的唯一性，导致开发商拥有了市场垄断力量，形成 垄断价格。可以看出，双重垄断是导致房地产价格上涨及消 费者剩余被剥夺的重要原因。 2.房地产开发成本不断上升。房地产开发的主要成本 包括：土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等，土 地价格和建材价格的上涨，使房地产开发成本不断提高，对 房价上涨形成了推动力（见图2）。（1 ） 土地交易价格不断上 涨。首先，土地是