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我国房地产金融发展空间分析 内容提要：据本文作者分析，持续稳定的住宅投资、 房地产信贷的增长空间大、潜力广阔的房地产证券金融是 支撑我国房产金融迅速发展的三大支因素，并对未来的房 地产金融趋势进行了全面的预测。在此基础上得出一系列 的结论和启示，其中认为，未来商业银行信贷仍是住宅融 资的主要工具，其信贷份额的下降，取决于证券化金融工 具大力发展的替代。关键词：金融市场，住宅融资，预测 近年来中国房地产金融得到了较快的发展，随着宏观 经济向好和住宅分配体制改革的深入，未来15年里中国房 地产金融将会延续当前迅速发展的态势。 一、三大因素支撑中国房地产金融迅速发展 1、持续稳定的住宅投资形成房地产金融增长的坚实基 础 我们选取了东欧、中欧、西欧、北欧、南欧和北美的 主要国家，观察1970年、1980年、1990年和19 95年住宅 投资和固定资本形成资金的比率。绝大多数国家固定资本 形成中住宅比率都在2 0%—30%之间。 反观中国住宅投资占固定资产投资比率基本维持在15 一19%之间，距离欧美主要国家20—30%的比率上有很大的 差距，而且住宅投资达到欧美国家水平后，在较长时间内 其在GDP中的份额仍会保持稳定。持续稳定的住宅投资需 求形成房地产金融发展的稳固基础，并将催生巨大的房地 产金融增长空间。 2、房地产信贷增长空间大，持续时间长 伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决，各国房 地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在10%以上，部分 国家和地区甚至达到20%以上，而且增长时期较长，一般都 在20年以上。美国住宅信贷50年增长100倍，年均增长％; 曰本房地产信贷25年内增长10倍，年均增长％;澳大利亚 住宅信贷20年增长18倍，年均增长%;英国个人住房信贷 25年内增长47倍，年均增长％;香港住宅贷款10年内增长 倍，年均增长18%，新加坡房地产信贷15年内增长倍，年 均增长％。 按照国际经验，即使在解决了居民基本住房问题之后， 房地产金融仍会得到持续发展。如新加坡解决了基本住房 问题后，房地产金融仍然继续发展，90年代房地产信贷 量甚至超过80年代。 近年来中国房地产信贷增长较快，但很不稳定。其中 个人信贷XX年同比增长达到36%，房地产企业开发信贷XX 年同比增长维持在17%，增长最快的n年达到49%;房地产 （企业+个人）信贷的同比增长XX年为29%,增长最快的 2000年达到61%。 3、房地产证券金融的发展潜力广阔，结构丰富 金融深化最重要的特征之一就是传统信贷融资逐渐减 弱，证券融资比率逐渐提高。发达国家的银行信贷资产/ 证券资产的比率都有逐渐下降的趋势。一般认为，证券/ 信贷越高，金融的发达程度越高。目前证券信贷比为美国 1，德国为1:，日本1 :，韩国1:。 近20年来，中国金融深化度进一步提高，表现在有价 证券和银行信贷比值的持续上升。截至XX年，该比值达到 与发达国家相比，证券融资仍有较大的发展潜力。中 国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，较长时 间内证券发展还难以达到美国的水平，但可能更接近于德 国和日本的水平。 从发达国家经验看，房地产信贷的证券化率越来越高 增长速度也越来越快。1 970年，Ginni eMae首创MBS,揭 开了资产证券化作为新的融资手段的序幕。1991年MBS市 场规模超过公司债券市场。1999年，MBS市场（余额33342 亿美元）为又超过了国债市场（余额为328 10亿美元），成为 名副其实的第一大市场。XX年年底，MBS余额为41255亿 占总债务余额的22%，而作为第二大市场的国债市场只有 16%。n年美国MBS发行量达到了亿，是公司债的两倍。 近年来，欧洲的证券化发展呈现高速增长的局面。 1986、1987两年发行的资产支撑证券总量仅为17亿美元， 到了 19 94年，当年的发行量就达到了 120亿美元；1996 年达到30 0亿，1997年45 4亿，1998年46 6亿，2000年 则为924亿，而在XX年MBS的发行量369亿欧元，比上年 全年发行量增长了 18%。 日本的证券化在96年以后得以迅速发展。98年（125 亿美元）、99年（232亿美元）的增长率都达到了 100%， 2000年达到了 30%; XX年的发行量达到万亿日圆。目前， 商业银行和住房金融公库，都开始逐步利用证券化获得资 金来源。如2000年3月末，日本的三菱银行的MBS余额有 68 00亿日圆；日本住房金融公库2000年有500亿日元来自 于贷款证券化，XX年计划证券化规模为2000亿日元，占计 划发行债券的36%。 澳大利亚房地产信贷证券化率从1984年不足1 %增加 到XX年的23 %。住宅通过证券融通资金的金额也越来越大， 从1984年的30 0万增加到H年的1 260