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我国房地产前景分析与对策研究 ［摘要］我国的房地产正处于高速发展阶段，随着我国 城市化进程，我国房地产业将继续保持这种高速发展态势。 然而，未来能在地产业立足的地产公司，不再是现在大而 全的公司，而应该是现金流充足、负债率极低、规模不大 的更加专业化的地产商，包括生产和服务分开的地产商。 ［关键词］房地产风险管理 一、我国房地产发展态势总体分析 我国目前房地产发展前景判断 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国住宅仍将 成为持久的消费热点。XX年我国人均GDP己达到1050 2元 已由温饱迈入小康社会，住宅消费将成为目前及今后相当 长时间的主要消费热点，住宅产业相应将进入高速增长阶 段［1］。从消费热点分析，吃、穿、用、住、行五大物质消 费中住、行方面的消费需求不断加大，住的方面尤其突出 人们的住宅消费需求还远远未被满足。我国的房地产正处 于高速发展阶段，随着我国城市化进程，房地产业将继续 保持这种高速发展态势。 未来五年房地产需求量预测 今后一段时期是我国城镇化、工业化、信息化的快速 发展时期，也是国民经济持续、稳定增长时期，潜在的住 房需求和居民支付能力的提高，将使房地产市场供求关系 呈现长期看好的态势。在XX年城市可持续发展国际会议上， 建设部副部长刘志峰公布了我国城市发展的“成绩单” ：19 78年至XX年，我国城镇化水平由%提高到％，城镇人口从亿 增加到亿，全国城市总数由193个增加到661个。年城镇化 水平增长约°%。XX年我国城市化人口约为亿人，城镇化水 平约°%。假设XX年我国人口达到亿，未来五年内如果按照 市镇人口占总人口比例年均增加个百分点的保守估计来计 算，则XX年时城镇人口达到亿人，比H年净增7667万人; 如果按照年均增加个百分点的乐观估计来计算，则XX年城 镇人口可达到亿人，比XX年净增9037万人。这部分新增 人口对住房有迫切需求。由此，可以看出，到XX年，城镇 人口可能增加766 7万人?9037万人。以三人购买一套住 房计算，将增加2555万多套住房?3013万多套住房。以每 套7 0平米计算，共计17 8850万平米?21 0910万平米， 以每平米2000元计算，约为万亿元?万亿元的潜在市场需 求。 二、我国地产业风险状况的分析 由以上的数据不难发现，我国地产业正处于繁荣并富 于潜力的供求关系中，然而另一方面，行业却存在许多不 容忽视的问题。纵观我国房地产业，随着国家取消福利分 房制度，商品房市场豁然打开。住房的需求在短时间内突 然迸发，导致地方政府、企业、个人都投入到了挺进房地 产业的“运动”中来。一时间内买房卖房成为老百姓最为 关注的热门话题。悄无声息中，房地产已经成为我国风险 最高的行业。这些风险主要体现在以下几个方面： 1.房屋价格水平波动幅度大，地区差别悬殊 XX年之前，全国的房屋销售价格增幅是很稳定的，XX 年房屋售价上涨％，XX年上涨％，到了 XX年，就出现了加速 上扬的趋势，上涨%。从季度指标看，XX年四个季度的同比 增长速度基本在5%左右波动，进入n年之后增速加快，基 本在9 %?10%左右，最高在XX年第四季度同比达到了％。 不过，此次全国房屋售价的抬高，主要是由于局部地区， 特别是东部城市的房价高涨所致。对上海、北京和广州三 大代表性城市进行分析，就更能说明这种地区差别。分析 显示上海的房地产泡沬严重，北京的房地产有部分泡沬， 广州则没有泡沫存在。 2.我国的政策导向不稳定，增加了房地产行业的变数 从XX年8月1 2日《国务院关于促进房地产市场持续 健康发展的通知》（18号令）提出在国家宏观调控政策的总 方针中将房地产定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一 开始，到XX年3月30日国土资源部、监察部联合下发的 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况 执法检查工作的通知》（即71号令）和XX年12月2日国 土资源部下发的《关于开展全国城镇建设存量用地情况专 项调查工作的紧急通知》；从国务院的“旧国八条”到“新 国八条”；从七部委的“新政”到《关于转发（国家税务总 局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知）的 通知》，国家调控政策可谓是层出不穷，穷追猛打。 投机资金的大量涌入房地产 所谓的投机，是指一些资金购买房屋并不是为了居住 目的，而仅仅是作为一种融资和获利的工具。外来资金大 体可以分为三个部分：一是来自温州等江浙一带的民间资 金；二是外汇投机者作为人民币升值的赌注，据不完全统 计，XX年1月?10月，海外资金通过多种途径流入上海房 地产市场的总量超过222亿元人民币；三是当地机构和居 民的资金。众多的投机性资金，很容易就把地产的价格推 到一个虚高的状态，从而加大了房地产的风险。 我国房地产企业融资结构很不合理，负债水平很高， 非常容易陷入财务困境