我国房地产市场社会问题及其解决途径.docVIP

我国房地产市场社会问题及其解决途径 我国房地产市场的繁荣与发展始于1998年的住房制度 货币化改革，在银行金融创新与国家金融政策的支持下， 全国掀起了一场轰轰烈烈的“造城运动”。国内房价快速飙 升，房地产市场利益越来越不平衡，国内房地产市场所聚 积的风险不断上升。如今房地产市场问题已不再仅仅是某 个行业的问题，或者说不是一个纯粹的经济问题，而上升 为国民普遍关心的社会问题。 一、我国房地产市场存在的主要社会问题 二元结构导致房地产市场畸形发展，房地产市场畸 形发展加剧二元结构 城市化是中国经济向前发展过程中越不过的门槛，中 国必须向一元社会转变。据有关部门估算，未来20年内， 我国城市化率将达到60%左右，即将有4亿?5亿人转移到 城市，而原本就居住在城市的4亿多人的人均居住面积也 将翻一番。因而，大部分房地产商据此推论我国房地产市 场有巨大潜力。当然，从表面上看这种推断非常有道理， 但这需要一个前提条件，即每个进入城市的人都能买得起 房子。 要了解未来哪些人会在城市买房，可对城市和农村的 各个阶层进行分析。据统计，当前我国城市居民有家有业 有钱的人基本上都有自己的住房，他们可能还会换房，买 第二或第三套房，就这部分人而言，改善性购房和投资性 购房将是主流和主体。另外还有一部分是刚刚被城市化的 人，他们买房的目的很简单，就是居住。我国要在未来的 20年内达到60 %左右的城市化水平，必然会有大量农村劳 动力转移到城市。无论是高端进入的高校学子，还是因打 工和失地进入城市的农民工，大部分都收入较低，即使经 过积累购买力也很低，但他们对住房的需求却非常强烈。 我国的城市化其实是农民工的城市化，如果没有4亿多的 农民转移到城市，房地产业就不可能有大的发展，中国经 济也就不会有质的转变。这部分人在城市中占有相当大的 比重，并将成为城市居住者中的大多数，必须予以高度重 视。 然而，现实情况是，二元社会条件下的房地产市场将 向两极化方向发展。高端是城市投资性的房地产市场，这 部分人收入高，购买力强，他们买房的目的不是住，而是 投资增值，他们希望房价不断上涨。而低端市场上多为刚 被城市化的人，他们收入低，购买力弱，买房就是为了居 住。这些人希望房价稳定或在可能的情况下降低。但收入 差距较大的现实让很多低收入者只能望房生畏，二元社会 结构不断加剧。 我国传统的城乡二元结构在当前城市化的进程中已经 演化成新的双重二元结构，即传统城乡二元结构与城市内 部二元结构并列。从新型二元结构的角度看，当前老百姓 之所以买不起房，既有房价非理性上涨的因素，也有收入 太低的缘故。从长远看，双重二元结构的收入分配结构不 仅制约着我国房地产市场的健康发展，还会引发社会不安 定因素，影响社会和谐。 随着二元社会结构的不断加剧，我国房地产价格也呈 现出两极化的发展趋势。改变二元社会结构、改善收入分 配两极分化的格局将成为我国房地产市场健康发展的前提。 宏观调控还未达到预期效果，影响整个社会经济环 境 自XX年以来，我国开始陆陆续续地实行对房地产市场 的调控，但效果不明显，没有真正实现宏观调控的预期效 果。房价由于对土地供给的控制仍有可能继续升高，房地 产商连续炒作控制舆论，房地产市场泡沫还有继续发展蔓 延的趋势，影响房地产市场走势的主导力量还在不断增强， 银行贷款收缩效果不明显。如果土地利用计划和房屋拆迁 计划得以严格执行，供需差距进一步扩大，房价上涨仍可 能持续。部分企业开发资金短缺，供应总量和供应速度下 降，信贷收缩加大了开发商的融资成本和风险。从投资角 度看，只要房地产投资收益率高于存款利率，资金就有可 能流入房地产市场，房价就存在继续上涨的理由。 最近，在对房地产市场实行宏观调控的大背景下，我 国房地产价格尽管有所回落，但局部地区仍在不断上升。 房地产市场秩序得到了一定程度的控制，但局部地区仍较 为混乱。 社会资源不能均衡共享 我国房地产市场存在的社会问题不是单纯的房价问题， 而是社会公共资源如何公平共享的问题。那些靠近政治经 济中心的城市可以获得相比其他城市好得多的公共服务资 源，而这些资源才是房产最核心的价值，并体现到了房价 上。 房产的价值取决于自然、历史、社会等因素，房产的 价值就是公共资源的价值，公共资源的价值应由社会共享， 而不是由任何个人或机构独享。 要建立一种土地价值的社会共享机制，而这种机制要 通过税收来实现。必须强调的是，在这个税收制度中收和 支是同等重要的，如果所征税金被政府用来买了轿车，盖 了大楼，税收同样不能解决我国房地产行业中存在的各种 问题。 透过我国房地产市场的本质，我们可以发现建立土地 价值的社会共享机制是唯一公平有效地解决当前我国房地 产市场社会问题的方式。在物业税改革问题上，完全可以 采取小步快走的方式，首先在特定地区、