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我国房地产市场营销策略 我国房地产市场营销策略 我国房地产市场营销 策略我国房地产市场营销策略文章来自教育网 摘要:房地产市场营销策略是房地产市场营销理论中一个 重要的概念，是指企业为了满足目标市场的需求，对各种可控 的营销因素加以优化组合、综合运用、以期高效率地、最经 济地实现企业的营销目标。基于房地产营销策略在房地产开 发与经营中的重要作用,本文通过对房地产市场营销策略的 分析。 关键词:房地产营销策略、房地产、房地产营销 一、房地产的概念 在我国所谓房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建 筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总 和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括为 提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的 花园、假山;为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的 水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们 往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包 括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于 其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。 房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表 面及其上下一定范围内的空间；建筑物是一种土地定着物，具 体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组 成的整体物。包括房屋和构筑物两大类;其他土地定着物指的 是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物 上，与土地建筑物不可分离的物，或者虽然可以分离，但是分离 不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值 或功能，或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。 房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房 地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、 设备等;权益指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、 利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）。在我国，就房地 产开发经营来说，附着于土地和建筑物上的权益包括土地使 用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利，如抵押权、典 当权等;房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说， 宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间 方位和距离上的关系。 二、房地产市场营销的概念 房地产市场营销是市场营销的一个重要分支.房地产市场 营销与其他市场营销一样，也是个人和集体通过一系列的活 动，特别是某些创造性的活动，同别的个人和集体交换产品和 价值，以实现其经营目的的一种社会过程.可见，房地产营销的 实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,企业通 过有效地提供住宅，办公楼，商业楼宇，厂房等建筑物及相关服 务来满足消费者生产或生活，物质和精神等的需求，以获取一 定利润的一种商务活动.与一般商品市场营销相比，房地产市 场营销的主要特点是其交换对象的特殊性，房地产市场营销 的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等，因此， 房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的一般原理也能 在房地产领域得到很好的运用. 现代市场营销己经从商品交换过程发展到以商品交换为 核心的各项相关活动中，涵盖了企业生产经营的各个环节.市 场营销作为一门独立的学科，在经济发达的国家是从20世纪 50年代开始趋于成熟，在我国则是在20世纪80年代中期以 后才在不少行业中得到广泛的推广和应用。 三、房地产营销渠道策略 目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分 为企业直接推销、委托代理推销以及近几年兴起的网络营 销、房地产超市等。 企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员 直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销 的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观 的委托代理推销的费用（相当于售价的％?％），但推销经验的 不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于 我国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚 不健全，必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前 它还是我国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将 来，它依然会占据重要位置。 委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销 商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指 接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨 询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理 商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代 理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。 网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，目前它也 运用到了房地产市场营销上，目前国内出现了一些以房地产 为主要内容的网站，如搜房网、中房网等，它们为房地产企业 和消费者提供了全新的信息沟通渠道;同时，许多房地产商也 利用internet网络资源，进行网络营销。2000年9月，上海“青 之杰”花园推出了全国第