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我国房地产税收制度的缺陷及改革的浅议 ［摘要］本文通过分析我国房地产税收制度的发展、现 状和存在的问题，得出了我国房地产税制改革的基本思路。 即建立以房地产税交易、持有、利用三个环节来征税的房 地产税收体系，形成科学合理的房地产租、税、费体系，同 时加强房地产税收的立法并适当放权，建立完善的房地产税 收制度和房地产评估制度，以适应不断发展的社会主义市场 经济，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。 ［关键词］房地产税收房地产税制地价税不动产税物业 税房地产税 一、我国房地产税制现状 我国房地产税制的历史沿革。为了剖析我国房地产 税制缺陷及其制度根源，先回顾我国建国以来房地产税制的 历史沿革。大致经历了以下四个阶段。 房地产税制初创阶段(19 49-1970年)：1950年新中 国税制建立，地产税、房产税、契税和遗产税也随之而建立。 同年6月，中央政府决定遗产税暂不开征，而房产税和地产 税合并为房地产税。可见，此阶段我国房地产税制体系仅由 房地产税和契税两个税种组成。 房地产税收萎缩阶段(1971-1983年)：197 3年，把对 国有企业课征的城市房地产税并入工商统一税中征收。同 时，随着我国城市土地的全部国有化、国有企事业单位职工 的住房所有权的国有化，房地产税收的课税范围日渐萎缩。 （3） 房地产税制恢复与建设阶段（1984-1990年）：1984 年起，在国家经济体制的改革的大环境下，随着城镇土地使 用制度和住房制度的改革，房地产商品化日趋完善。1984年 将地产税划出，并更名为土地使用税；198 6年恢复课征房产 税；1987年开征耕地占用税；1988年开征城镇土地使用税。 （4） 房地产税制的改革与完善阶段（199 1至今）：1994年 我国税制改革，对房产税的计税依据和课税范围进行了修改， 同时增加土地增值税；并提出计划开征遗产税，但至今未实 行。此后，国务院及有关部委不断有新修改的税收条例颁布 实施，使我国房地产税收制度日渐完善。XX年国务院九部委 发布的“国六条”规定:从XX年6月1日起,对购买住房不 足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营 业税;个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销 售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年（含5年）转 手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差 额征收营业税。 我国现行房地产税收体系。我国现行房地产税制的 基本框架，是在1 994年全面的结构性税制改革后形成的，涉 及的税种主要有13种，其中直接以房地产为课税对象的5 种（具体见下表），即房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、 土地增值税、契税。 我国现行房地产税制中的主要税种可分别归入所得税、 商品税、财产及其他税三大税类。所得税中的房地产税包 括企业所得税中的房地产税、个人所得税中的房地产税、 土地增值税；商品税性质的房地产税指营业税中的房地产税; 财产税及其他税类中的房地产税包括了典型的房地产税种 （如房产税、契税与印花税）和资源税或行为税性质的土地 税（如耕地占用税、城镇土地使用税）。 二、我国现行房地产税制存在的主要问题 一般而言，税收制度应遵循效率原则、公平原则和财政 原则等三个基本原则。但就目前我国现行的房地产税收制 度，在调节土地资源优化配置方面未起到相应的作用，且税 收流失问题严重，导致征收成本较高;在调节个人财富收入 方面也收效甚微，且税收负担不合理；同时也未成为地方财 政收入的主要来源，逐年增长的比例均低于GDP的增长比 例，表现出不协调的关系。我国现行房地产税收体系中存在 的主要问题如下。 租税费界定不清，相互错位，难以发挥土地税种的调 控作用 （1）以税代租。如城镇土地使用税就带有明显的地租性 质。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，征 收土地使用税是为了调节土地级差收益而开征，且纳税人是 土地使用者，采用定额税率，按实际占用不同等级土地面积 进行征收，而不是按土地价值征收，从而可看出土地使用税 明显具有地租现象。 下表是直接以房地产为课税对象的税种 以费代税。如土地闲置费，《中华人民共和国城市 房地产管理法》规定:超过出让合同约定的动工开发日期满 一年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20%以下 的土地闲置费。这个土地闲置费其实就是一种税，具有税收 的强制性、无偿性和固定性的特点。而以费的形式出现，降 低了其严肃性和规范性。 税费并存。目前，税务机关按规定向土地使用者征 收城镇土地使用税，而土地管理部门又对土地使用者按土地 价值的一定比例征收土地使用费。这无疑是重复收费，税费 并存的情况,增加了企业的负担。 地方税制改革滞后，致使部分税种政策过时，税种政 策设计不合理不能适应市场经济的客观要求。如现行的房 产税，内外政策不统一，不利用内外资企