我国房地产信托向ＲＥＩＴｓ发展的研究.docVIP

我国房地产信托向R E I T s发展的研先 内容摘要：现阶段，我国宏观政策的调控使得房地产 信托已不能满足房地产开发商融资的需要。REITs与国内的 房地产信托具有相似性，有较强的优势，受到国内金融界 的重视和认可。现在，REITs在我国有了一定的发展，本文 对如何使国内的房地产信托更快的走向REITs提出了相关 建议。 关键词：房地产信托REITs 房地产投资信托基金(RealEstatelnvestmentTrust s, 简称REITs)是通过公开发行收益凭证募集投资者的资金， 由投资机构进行专业化房地产投资运作，并将投资综合收 益按比例分配给投资者的信托基金制度。近年来，新加坡、 中国香港等都纷纷立法并推出REITs, XX年12月越秀RE ITs作为我国大陆的第一个跨境REITs在香港公开上市并受 到追捧。REITs对于构建我国合理的房地产金融体系具有重 要意义，己经受到国内有关人士的重视与认可。目前国内 和REITs最接近的金融产品是房地产信托，即信托公司依 托房地产项目发行信托计划，中小投资者将资金委托给信 托公司，由其进行房地产项目投资，所得收益按投资份额 分配的一种信托行为。房地产信托以其合法合规、政策灵 活、手段多样、工具众多、规模适中、制度优势和量身打 造的特点，使房地产信托逐渐成为开发商重要的融资方式。 国内房地产信托的现状与瓶颈 （一）信托发行数量和规模发展现状 经过两、三年的迅猛发展，国内房地产信托市场在XX 年继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩 大，而且信托产品结构也呈多元化态势。据市场不完全统 计，截至XX年底，信托市场共发行房地产信托121只，募 集资金规模亿元，绝对额比上年大幅增加了亿元，分别较 上年同期增长11 %和％，其产品发行数量和规模均为信托行 业自XX年重新登记以来的最高峰值。 依照国内房地产市场对资金融资方式的差异化牵引， 以及信托机构对风险偏好的驾驭能力不同，XX年国内的房 地产信托品种呈现出了多元化的发展趋势。目前，房地产 信托的产品线已初步形成了资金贷款型、股权投资型、受 益权转让型、置业购买、债权信托和组合投资型等多样化 的信托品种。同时，在单个信托产品规模、期限和收益方 面，也出现了募集资金从10 00万元到10亿元不等、期限 和收益多样化的信托产品格局。 （二）房地产信托存在的问题 房地产信托业务的发展，不仅有利于提高我国房地产 市场直接融资的比重，而且充分增加了金融市场的投资品 种，但仍旧存在瓶颈。 国内房地产信托资金的运用专一性高。基本上每个 房地产信托都是100%的资金运用在一个房地产项目上，且 不能使用财务杠杆。而且房地产商的开发角色和投资角色 没有完全分离，信托计划应有的组合投资、分散风险的作 用也并未发挥。 我国房地产信托的资金大量运用于关联交易融资。 目前国内到期不能兑付的房地产信托中，很大一部分是关 联交易信托，主要原因就是对关联交易没有引进足够资质 的中介服务机构参与、定价不够市场化、信息披露不够透 明以及运作过程的监督缺位。 国内房地产信托多采取私募模式。这种模式期限大 都在3年以内，每个房地产信托的份数不得超过200份， 规模较小。收益上，年收益率在5%—6%的居多，收入主要 来自债权融资的利息性质所得，所有收益都必须在到期前 进行分配，而且税收政策还未明确。房地产信托的流通性 是困扰信托公司的一大问题，现有的信托没有统一的流通 市场，大都只能在信托公司以信托受益权转让方式进行。 此外，中国银监会出台的《加强信托投资公司部分业 务风险提示的通知》（简称“212号文”），对开发商无疑是 雪上加霜。该通知指出，新发行房地产信托投资基金计划 的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备 二级以上开发资质。这使得对房地产信托的监管比银行贷 款还要严格。但是，中银出台这项文件并不是打压房地产 信托，而是出于规范信托市场的考虑。发展房地产信托投 资基金，将是今后房地产信托的重要方向。有关人士透 露，即将出台的《房地产信托管理暂行办法》将与“212号 文”保持一致。这一切表明，决策和监管部门正在为房地 产信托设计蓝图，即发展REITs。 发展R EITs对我国房地产市场的影响 我国的城市化进程是不可逆转的，这一进程将给房地 产行业带来巨大的发展空间，给房地产金融带来巨大的市 场。所以，发展REITs将对我国房地产市场和金融市场产 生积极的影响，如下： 丰富房地产融资渠道。房地产行业属于资金密集型行 业，其中商业、工业房地产的开发更是如此。目前我国国 内的房地产融资手段单一，严重依赖银行贷款和贷款性质 的房地产信托。发展REIT s可以丰富房地产融资渠道，完 善房地产金融体系。 拓展投资模式。目前，我国商业、工业房地产的开发 模式中蕴