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我国房地产投资基金探析 ［摘要］我国房地产行业迅速发展，但随着一系列政策 法规的出台，传统融资渠道缩紧，融资的多样化成为房地 产业面临的重要问题。房地产投资基金就是一种全新的融 资方式。本文对房地产投资基金的概念做了清晰的界定， 通过比较了国内外的房地产投资基金运作方式，得出可借 鉴西方的先进经验发展我国房地产投资基金，并提出了发 展对策。 ［关键词］产业投资基金房地产投资基金REITs公司型 XX年6月央行出台了 121号文件，对房地产开发商的 开发贷款、土地储备贷款、建筑企业流动资金贷款、个人 住房贷款等4个方面提高了信贷门槛；XX年4月国务院下 发通知，“将房地产开发固定资产投资项目资本金比例从20% 提高到35 %及以上”。房地产开发商资金普遍吃紧，寻求新 的融资渠道成为亟待解决的问题。房地产投资基金作为间 接金融工具，不失为一个好出路。XX年颁布实施了新的 《公司法》和《证券法》，放宽了房地产投资基金的限制条 件，这对我国建立房地产投资基金有着政策和法律框架的 指导作用。 、房地产投资基金概述 房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行 受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业 投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资 基金属于产业投资基金的一种。 由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地 产开发、投资所需资金巨大，普通投资者难以承付。因此 需要建立房地产基金，由专业的房地产运作机构发起，将 社会上一些闲散资金集中起来，利用这种专业的运作模式， 不但可以给投资者带来较高的回报，还可以有效的回避风 险。 二、国内外房地产投资基金的比较分析 美国的房地产投资信托（REITs） 美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托机构 负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集 资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及 未来的出售，所获利润由受益凭证持有人分享。在美国， 房地产投资基金一般采用的组织形式是公司型和合伙型。 在资金的募集方面，一般采用的是私募的方式，对象是少 数特定的投资者。在形式上，由于基金投资的资产流动性 有限，应采用封闭式，即规定在基金成立后一段时间内不 允许赎回 曰本信托式房地产的发 日本的信托制度是从美国引进的。日本的房地产信托 是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出卖土地、 房屋为目的信托，大致经历了老式的房地产信托、房屋信 托和土地信托三个阶段。信托标的物从集体宿舍、公司住 房而逐渐转到公司自身的生产、业务用房。其最为显著的 特点是，作为委托人的业主可以不放弃土地所有权，而且 不必直接准备工程费用就能达到有效利用土地的目的，并 以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。 我国的房地产投资基金 我国的房地产投资基金正处于起步阶段。目前我国房 地产投资基金主要表现为两种形态：一是以精瑞基金、伟 业资产、欧尚信托等为主，参照国外房地产投资基金中的 权益型融资模式，采用投资公司形式设立并对其资产进行 房地产股权组合投资。多采用承受风险能力较强的私幕形 式，最终以股权溢价回购方式实现投资者资金的增值。另 一种是北国投、重庆国投、中煤信托广泛采用的房地产信 托基金，其运作上有信托法，信托资金管理办法和信托投 资管理办法约束，资金主要投向房地产开发中的“过桥” 贷款和制定房地产项目的开发建设。三、我国发展房地产 投资基金的建议 健全与完善有关法规体系 房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点， 涉及国民经济多个领域，需要制定和完善相应的房地产投 资基金法规或产业投资基金法规，对房地产业投资基金的 公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、 监管法则等方面做出细化法律规定，使房地产投资基金的 建立和发展有法可依。 开放房地产投资基金的资金源泉 从目前房地产投资基金的参与主体来看，我国居民现 在高达14万亿的储蓄存款应该是最好的资金源泉。除此之 外，借鉴国外经验吸收各类社会闲散游资，吸引大的投资 机构参与进来，如保险公司、社保基金、养老基金、民营 投资机构、个体私营业主等，充实房地产业的资金基底， 共同形成房地产业发展资金的蓄水池，使各类房地产投资 基金与银行类金融机构共担房地产投资市场风险，共享投 资收益，防止房地产业的泡沫与金融风险。 拓展房地产投资基金的市场空间 在房地产投资基金的资金投向上，除了现有的私募基 金中广泛采用的权益型投资方式外，也可将我国房地产二 级抵押市场和三级市场中的二手房、空置房、债券清偿房 地产等有问题的房地产纳入资产运作体系，通过房地产业 专业人士多元化经营和基金公司坚强的资金后盾盘活这些 不良资产，消化由于我国房地产业资金不足或市场化程度 不够而出现的产业发展中的阶段性问题。