我国房地产信托经营的发展模式.docVIP

我国房地产信托经营的发展模式 “信托”意指信任委托，是一种代人理财的制度安排。 我国《信托法》中所称的信托，是指委托人基于对受托人 的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人 的意愿，以自己的名义为（委托人所指定的或者法定的） 受益人的利益或者特定目的，进行财产管理或者处分的行 为。虽然人们对信托观念是起源于罗马法上的“遗产信托”， 还是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有争议，但都 认为现代信托制度的发展最早是从英国封建时代的用益权 制度开始的。 一、现代信托制度的发展 （一）现代信托制度的确立 早期在英国出现的“信托”，称为“用益设计”，当时 的目的是为了规避封建法律制度对财产（尤其是土地）转 移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于宗教信 仰，因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯，但 教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益， 再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会，封建诸侯 不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。于是，人们采 取了先将土地让与他人，再由受让人管理土地并将土地收 益交给教会，达到与直接损赠给教会时相同的目的，从而 规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方 法规避了土地长子继承制。另外，在由国王、领主和佃户 组成的英国封建土地制度下，每当土地的“占有”或“所 有权”发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因而人们 采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式， 使得这种负担得以规避。由于英国的普通法并不承认这种 用益设计制度，因而受让人（实际上是受托人）是否遵守 与委托人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是依照良心 和道德来管理财产，如果受让人不讲信用，委托人和受益 人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平 法院的大法官，以尊重法但不应该忽视道德为理由，承认 并赋予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化 招致了封建诸侯的不满，1 535年亨利八世颁布了《用益 法》，将受益人的受益权确认为法律上的所有权，目的是为 了使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英 国以《财产法》废除了《用益法》，现代信托制度得以确立。 （二）消极信托向积极信托的转化 由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义” 所有权，对信托财产不负任何积极管理的义务，信托财产 的实际管理权和受益权由受益人拥有，也就是说受托人只 是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计，可以 达到成功规避对财产转移的限制和不合理税负，因而这种 信托被认为是消极信托。 随着历史的发展，封建制度崩溃，政治上民主化，经 济上市场化，凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷 取消或合理化，人们由确保土地财产世代相传的观念转变 为以赚取利润为目标，农业经济时代向工商经济时代的转 化，也使得财富来源的形式由单一的土地转向多元化。经 济的发展和社会的进步，使得受托人从满足消极的“人头 设计需求，转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财 产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密，营业信 托事业日益兴旺发达，积极信托主导了现代信托的发展。 （三）现代信托制度的传播和创新 英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不以盈 利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代，因产业革命的 成功而资金充裕的英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美 地区，但缺乏国际投资经验，于是中小投资者集中资金交 由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作，双方约定受 托人只收取一定的报酬，并将投资收益返还给投资者。以 后，受托人发展为专业化公司，并通过发行等值的基金单 位而募集成立了信托基金，由此产生了 “单位信托”。20世 纪20年代，这种单位信托制度传入美国，并发展成为“投 资信托”，以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二 者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基 金”，而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。 目前，英国和美国都有民事信托和商事信托，但限于习惯 和民事信托旷日持久的发达，民事信托仍然是英国信托业 务的主体，而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本 信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，特别是在二战 后特殊的经济环境中独创了 “贷款信托”，为日本的经济发 展作出了重大贡献。 二、国外房地产信托经营模式 (-)美国的房地产投资信托 美国的房地产投资信托(re alestatein vestmenttr usts，REITS )是以公司拥有资产的形式，将股东的资金吸 引到房地产投资中，股东既可以获得类似于直接投资房地 产的一些好处，又避免了承担无限责任及资产流动性差的 风险。美国的房地产投资信托业自20世纪6 0年代，经历 了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，目前的市场 价值己经超过400亿美元。 1、美国房