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我国房地产信托若干问题分析 内容摘要：随着近几年房地产业的发展，我国房地产投 资信托也得到了较快的发展，本文分析了其在发展过程中存 在诸多制约因素，并就如何进一步完善我国房地产投资信托 的相关问题作初步探讨。 关键词:房地产投资信托问题完善 作为一个新兴的金融品种，房地产投资信托在我国出现 不过两三年的时间，其热潮始于XX年6月央行出台《关于 进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，简称“121号文 件”，这一文件对商业银行向房地产项目贷款做出了严格的 限制，房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠 道，截止XX年6月底，全国房地产投资信托募集资金己高达 150亿元。然而，银监会于XX年国庆前发布的“212号文 件”《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》 件” 《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》 却使得信托业也遭遇了政策的“坚冰”。此时，对我国房地 产投资信托进行再审显然已成当务之急。 房地产投资信托的含义和基本特征 房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用 到房地产市场，把所获得的收益，几乎全部以红利的形式分 配给投资者，而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的 一种组织形式。符合规定条件（包括资产构成、收入来源收 入分配等）的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资 本利得税（房地产投资信托的投资项目不属于应税财产，且 免除公司税项）。与其它筹资方式不同，投资信托具有以下 几个特征： 稳定的高收益。由于它必须把90%的应税收入作为比例 分配，因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一 些。一般来说，它的年收益率波动范围在1 0%到17%之间，相 对稳定。 流动性强。由于多数房地产投资信托像其他股票一样， 可以在证券交易所上市交易，与传统的以所有权为目的的房 地产投资相比，因此它的流动性相对较强。 能够抵御通货膨胀。作为房地产投资信托价值基础的 房地产，具有很强的保值功能。一方面，通货膨胀来临时物 价上扬，房地产物业的价值更是升值得很快，以房地产物业 为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升；另一 方面，在通货膨胀时期，房地产投资信托的收益水平也会比 平时高，能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此，房 地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。 面向中小投资者。由于房地产投资信托将投资者的资 金集合起来投资于房地产，通过其特有的运行机制，使得一 般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房 地产业的投资。是一种较为理想的投资工具，也符合国家的 经济和产业政策。 我国房地产投资信托发展过程中存在的问题 房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激 金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于 我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。 但是，由于我国相关的法律法规还不完善，再加上房地产投 资信托在我国还是一个新生事物，所以在我国房地产投资信 托发展还存在诸多问题。 法律法规尚不健全 目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公 司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》 的规定来开展业务。从目前国内的法律环境看，房地产投资 信托产品无法进行公募、无法上市流通、无法突破2⑻份 的上限，只能采用私募形式，不能像国外那样，真正做到证券 化，能够让投资者像买卖股票一样，随时选择买进、持有、 卖出。同时，在募集资金的使用上，虽然产品设计了贷款给 房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买商业 用途楼房和住宅等组合运用方向，但实际上还是只能用于短 期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为，无法长期或永 久性地购入商业物业，进行租赁、经营等商业运营。 道德风险问题 房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，X寸 受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的 道德风险。在这种情况下，由于存在信息不对称，信托投资 公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的 利益为自己谋取好处。因此，如何创造一种环境或制度，尽 可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致，对房地产 投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》 中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得 为同一人，且相互间不得存在关联关系”，但是由于缺乏完 善成熟的监督机制，信托公司仍有可能会降低委托人的投资 要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背投资收益最 大化的原则。 项目自身及市场风险 房地产信托的市场风险主要来自于项目本身的风险，对 项目的选择是房地产信托首要工作，如果项目本身存在市场 销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题，则 信托产品无论怎么设计控制风险，项目本身的先天缺陷是无 法避免的。 进一步完善房地产投资信托的建议 从上述分析可以看出，我国房地产投资信托业