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我国房地产信托经营管理模式选择和若干问题分析 ［摘要］随着近几年房地产业的发展，我国房地产投资 信托也得到了较快的发展，本文分析了房地产信托在我国 的运作模式，以及其在发展过程中存在诸多制约因素，并 就如何进一步完善我国房地产投资信托的相关问题作初步 探讨。 ［关键词］房地产信托信托运作问题分析 一、房地产信托的概念 随着房地产业的不断发展，目前，房地产业已经成为 我国重点发展的一项支柱产业，作为一项成本高、周期长 的资金密集型产业，在房地产的开发、流通和消费等各个 环节，均需要强大的资金作为后盾，房地产信托完全可以 在流通和消费环节作为一项崭新的融资手段大有作为。 （一）房地产信托的概念 房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房 地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行 管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售 或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或 管理收益。 房地产信托是房地产业发展到一定阶段的必然产物。 我国金融信托业参与房地产开发经营早已存在，在旧中 国，大银行一般都设置信托部办理房地产投资和房地产有 价证券买卖。新中国成立后，由于实行计划经济体制，致 使房地产信托业的发展处于停止阶段。改革开放以来，随 着我国市场经济的繁荣发展，信托业也有了长足的发展， 并随着土地使用制度改革。 房地产信托业的兴起，使金融业和房地产业相互渗透， 不仅为房地产业的发展提供了大量的资金和手段，同时又 靠房地产使信托业自身得到了良好和迅速的发展。 房地产信托是信托金融工具在房地产行业中的应用。 按照不同的业务，目前主要有三类：一是房地产资金信托， 二是不动产信托，三是按揭资产信托。房地产资金信托是 指民众或企业、团体（统称委托人）将资金委托给信托公 司，由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项 目或贷款给房地产公司，取得投资回报或贷款利息后交给 委托人的信托业务，这是目前开发商最为关心的。 （二）房地产信托的特征： 稳定的尚收益。 由于它必须把90%的应税收入作为比例分配，因此它的 收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说， 它的年收益率波动范围在1 0%到17%之间，相对稳定。 流动性强。 由于多数房地产投资信托像其他股票一样，可以在证 券交易所上市交易，与传统的以所有权为目的的房地产投 资相比，它的流动性相对较强。 能够抵御通货膨胀。 作为房地产投资信托价值基础的房地产，具有很强的 保值功能。一方面，通货膨胀来临时物价上扬，房地产物 业的价值更是升值得很快，以房地产物业为资产基础的房 地产投资信托股票价值也会随之上升；另一方面，在通货膨 胀时期，房地产投资信托的收益水平也会比平时高，能够 在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此，房地产投资信 托是一种很好的保值类投资工具。 面向中小投资者。 由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于 房地产，通过其特有的运行机制，使得一般中小投资者即 使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。 是一种较为理想的投资工具，也符合国家的经济和产业政 策。 二、我国房地产信托运作模式选择 外部顾问可能会较少考虑到房地产信托股东利益的最 大化，他们有可能去发展自身利益的最大化，而这之中股 东很难掌握顾问们的投资行为，因而极容易引致股东财富 的损失，有碍房地产信托的发展。具体表现则包括： 自我交易。房地产信托的顾问们处于一个核心地位， 他们将影响物业的购置、处置、租赁、物业管理以及借贷 融资时机的选择。而且，由于顾问们通常并不被排除在交 易谈判之外，所以他们还将对谁将会获得具体某宗交易的 决策产生影响，因而与顾问相关或其隶属机构，在该顾问 所推荐的交易中有可能获得较多优惠。有些顾问为了个人 获得交易佣金，而不顾投资者利益，无端做出大笔交易的 情形也是防不胜防。 关联交易。房地产信托资产与房地产信托管理公司的 关联方进行交易，从而损害投资人利益的行为。 费用转移。房地产信托管理公司可能会将房地产信托 公开说明书之外的费用转嫁于房地产信托资产。此种费用 的转移可能有两种形式：第一种通过所谓的“软费用”的 形式将房地产信托管理公司享受的额外服务通过证券经济 商佣金回扣的形式转嫁于房地产信托资产；第二种则是利 用法律条款中的漏洞将营销费用转移给房地产信托资产。 除此之外，在房地产市场透明度不高的情况下，采用 外部管理模式的房地产信托将会给投资者带来更大的风险。 仲量联行于XX年曾发布过一份亚洲及其他地区房地产市场 透明度指数的研究报告，该报告将各国的房地产市场透明 度指数按照“五等级系统”进行分类。结果显示，在所有 的亚洲国家中，除了香港、新加坡和马来西亚等国家和地 区的房地产市场透明度能列为二级水平之外，其余亚洲国 家均存在着严重的透明度问题。房地产