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我国房地产投资信托发展的现状、障碍及路径选择 近年来，作为我国国民经济支柱产业和重要经济增长点 的房地产业融资需求不断增长。由于商业银行长期以来处 于高垄断地位，房地产信贷依然是我国房地产业融资的主渠 道。我国房地产业对资金需求扩大与传统融资渠道狭窄之 间的矛盾，使得房地产业加剧金融风险的隐患和陷入融资困 境的问题凸显。 信托是中国房地产金融创新的主流范式和主要趋势， “信托+银行”是中国房地产融资的主流模式。房地产投资 信托（简称RE IT）作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融 市场，作为融资手段可以推动房地产业的发展，对于我国房 地产业乃至整个国民经济都具有重要的意义。 一、我国房地产投资信托发展的背景及现状 （一）房地产投资信托在国外的发展概况 房地产投资信托产生于20世纪60年代的美国，美国房 地产投资信托的发展经历了 20世纪60年代初的兴起，60年 代末期的一度繁荣，70年代的重创和低迷，8 0年代的复苏渐 进以及90年代后的迅猛发展。经过40多年的发展，REIT在 美国己经有了相当的规模，美国已成为当今世界REI T最成 熟和典型的国家。美国目前大约有30 0种房地产投资信托 基金在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其 中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。自20世 纪80年代以来房地产投资信托业得以迅速发展，目前REI T 正在世界范围内日益受到投资者的青睐。 （二）我国房地产投资信托发展的现状 我国的信托业始于1979年，至今已有20多年的发展历 史。我国的房地产投资信托虽起步较晚，但近年来发展迅速 XX年央行121号文件出台以来,房地产投资信托一度成为开 发商解决资金问题的新渠道，我国的房地产投资信托在信托 投资中所占的比重逐渐上升，投资金额不断增加。房地产投 资信托的快速发展之势被业内称为“井喷”。 从我国房地产投资信托发展的现状来看，可以归纳出其 在实践中的主要特征如下： 房地产投资信托呈现快速发展的态势 据有关资料统计，截至X X年12月31日，信托市场共发 行房地产投资信托121只，募集资金规模亿元，绝对额大幅 增加了亿元，分别较去年同期增长11%和％。XX年国内房地 产投资信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及 规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。目前， 房地产投资信托产品已初步形成了资金贷款型、股权投资 型、受益权转让型、置业购买、债权信托和组合投资型等 多样化的信托品种。同时，在单个信托产品规模、期限和收 益方面，也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等、期 限和收益多样化的信托产品局面。 资金运营方式以贷款类为主 在房地产投资信托产品中，信托资金的运营方式主要包 括贷款、股权投资、股权证券化、权益转让和混合型（上述 方式的结合）。贷款类信托产品是指信托公司通过质押资金 使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产 信托产品后，将募集的资金提供房地产公司使用。贷款类的 房地产投资信托，募集金额占全部房地产投资信托金额的％， 贷款利率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动，约为年息4% ?8 %。截至XX年第三季度末，以贷款类为主的房地产融资 笔数是41笔，占同期市场房地产投资信托总笔数的％。其贷 款类资金的规模为亿元，占同期市场贷款类资金总规模的％。 资产配置风险集中 我国目前绝大多数房地产投资信托将所募集资金投资 于预先设定的单个项目，使资金金额和投资期限均与房地产 项目相配套，以获取最大化的投资收益水平。这种将全部资 金投资于单个房地产项目的资产配置策略使信托资金承担 了很高的集中性风险。从长期来看，随着信托投资公司在房 地产行业的投资经验和管理团队的成熟以及可供选择的房 地产投资项目的增多，大部分房地产投资信托将主要采取分 散投资、构建房地产项目投资组合的方式来配置信托资金。 信托产品短期化 通常而言，国外房地产信托产品的期限都在8至15年 以上。信托在整个金融体系中发挥的是长期融资的角色，这 一点在中国人民银行颁布的《信托投资公司管理办法》中 有明确规定。目前我国发行的房地产信托计划中，大多是单 一期限的，一般为1-3年，呈现明显短期化特征，不具有期限 转换功能，也不能满足房地产股权投资的期限要求。既没有 充分体现信托的中长期融资功能，也没有体现信托业和银行 业功能错位的要求，不利于信托业的健康、长远发展。 房地产投资信托的区域化逐渐明显 在我国房地产投资信托的市场风险逐步显露的情况下， 信托商对信托地产融资的区域性选择比较谨慎，由此造成投 资信托中区域化的资金個U重比较明显。信托商在对地域内 的房地产项目进行融资前，不仅要关注项目本身的细节，而 且也要关注地区房地产经济宏观的发展变化，把握区域房地 产市场需求状况的变化。通过上述宏观和微观