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我国房地产税制的国外经验借鉴与改革 ［摘要］近年来，房地产业己发展成为我国国民经济的 重要支柱产业，房地产税收占税收总收入的比重快速提高。 但是，我国现行房地产税收中还存在一些问题，如房地产 开发和交易环节税费交叉混乱、税收政策不统一、税负不 公平、偏小的规模不能满足地方财政需要、计税依据不科 学、管理不到位，等等。因此，应借鉴国外的实践经验， 进一步明确改革我国房地产税制的具体思路。 ［关键词］房地产税收；房地产税制；税收规模；税负 不公；计税依据 一、我国现行房地产税制中存在的问题 1房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉，制度混乱， 费挤税现象严重。我国目前的房地产税费体系中租、税、 费混杂现象严重，具体表现在：一是以税代租。城镇土地 使用税作为土地有偿使用的一项措施，税项中含有租的因 素，征税混淆了税收与地租的界限。二是以费挤税。目前， 我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，且费项总数 远多于税项总数。仅从房地产开发企业的收费项目上看， 有的地方各种收费（如城市基础设施配套费、商业网点费等） 多达50多项。从收费比例上看，各项收费占销售收入的35% 左右，相当于经营成本及费用的70%。收费过多，造成了 多方面的消极影响：（1）导致房地产的高成本和高价格，严 重扭曲了房地产商品的真实价值，直接加重了消费者的负 担；（2）使房地产开发者和消费者都对政府行为的规范性和 稳定性产生怀疑，从而影响房地产开发规模和房地产市场 繁荣；（3）抑制了真正意义上税收的培育和成长，“费大于 税”的状况使得国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的 调节作用；（4）收费权力属于基层部门，较为分散，且缺少 约束，容易形成一种竞争收费的态势，直接扭曲了收费的 性质，变成了部门创收，更容易孳生腐败。 据调查，我国城市涉及城建和房地产业的收费有几十 项，其中有经过中央和省级相关部门批准的合理收费，也 有一些违规收费。其一方面是由于房地产税收体系不完善， 所筹集的税收收入过少。而房地产税作为财产税的重要组 成部分，其收入的重要性对于地方政府是不言而喻的。房 地产收入的不足必然使地方财政捉襟见肘，而由于税收管 理权限的过于集中，地方政府通过调整税收制度来增收几 乎没有可能。另一方面政府通过基金、收费等形式筹集收 入又是被允许的，因此，一些地方税就披上了费的外衣。 同时，由于收费单位所有制和管理上的弊端，其具有很强 的内在膨胀倾向，最终形成收费泛滥、费挤税的状况。 2税收政策不统一。目前，我国房地产税收制度采取 “内外有别，两套税制并存”的政策。具体表现在以下两 个方面：（1）两套房产税制。对内资企业开征房产税和土地 使用税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对 房产征税，对地产不征税。（2）城市维护建设税和教育费附 加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附 加，而对外资房地产企业则不征收此项税费。 3税负不公平。从计税环节来看，房地产税收集中在建 设的增量方面，即在房产和地产的流通交易环节设置了主 要税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税 范围大。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。 交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而 带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。另 外，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用 市场的建立与健全，大多数由使用者无偿取得的土地仍然 近似无偿地被持有着，抑制了土地的正常交易，阻碍了划 拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产的要素作 用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。 4房地产税收入规模偏小，不能满足地方财政的需要。 我国现有的房地产税收包括房产税、城市房地产税（外资）、 城镇土地使用税和土地增值税作为地方性税种，收入规模 偏小，不能满足地方财政的需要。由于房地产税的课征对 象无法隐藏，税源比较稳定、广泛且比较容易控制和管 理，因此，在很多国家的财产税乃至整个地方税收入中占 有比较重要的地位。如美国，房产税占财产税的6成，其 税收收入占地方税收入的比重达到40%?50%。而我国房 地产税开征以来规模一直偏小。例如，深圳特区XX年度房 产税（深圳市己率先改革，内外资统一征收房产税）的入库 额为8 8574万元，占地方税收总收入的％，房地产税收的 财政作用远未充分发挥出来。 5计税依据不科学。首先，我国现行城镇土地使用税以 纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行从量课征方 式。这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上 升，具有税源不足且缺乏弹性的缺点，不能发挥调节土地 级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为 起到应有的调节作用。其次，我国现行房产税的计税依据 分为按房产计税价值征税的从价计征和按房产租金收入征 税的从租计征。从价计征的房产税依照房