我国房地产投资风险识别及控制.docVIP

我国房地产投资风险识别及控制 内容摘要：本文对房地产投资风险的特征进行分析， 并总结了目前房地产投资中存在的风险，提出了在房地产 投资中应该如何规避风险的相关对策。 关键词：房地产投资风险 房地产投资风险的主要类型 （一）外部风险 宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资 企业都是不可幸免的。譬如说，当经济衰退，处于低速消 沉时，社会对消费的需求也会大幅度减缩，这其中当然包 括房地产。更有甚者，每当经济陷于低谷，消费减缩时， 受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费 品，这时人们会修正在经济景气时制订的消费计划，推迟 或干脆取消对耐用消费品的购买。社会风尚如此，造成房 地产市场一时供大于求，房屋价格亦连连下跌。 财政利率风险。财政利率风险多来自于利率波动的 影响，因为很多人买房并不是全额付款，一般都会利用杠 杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。假如 贷款利率上升，投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼 价本身的价值，此种情形对于一些财力有限的投资人来 说，无疑是雪上加霜，加息有可能迫使他们放弃房地产。 当然如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话，则投 资人无须再负担任何责任。然而，假如房地产市场正处于 低潮，银行在拍卖房地产时仍得不列足够的款项偿还抵押 贷款时，则投资人仍需负一定责任。所以，投资者在策划 置业计划和议价房地产时，必须把利率波动因素考虑进去。 市场风险。由于供求形势变化，引起市场竞争范围、 竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市 场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值 跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。 譬如当房价因供应短缺而上升时，开发公司便会纷纷兴建 楼宇，但由于建筑需要一定时间，故此虽然待建楼的总体 规模已经超出供应需要，但短期内楼价仍然会持续上扬。 近年来，建筑业技术日渐先进，所以造成房地产能迅速供 应市场，直接缩短了地产循环的时间，也使得楼价波动变 得更为频繁。 自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性（如 地震、洪水、风暴、火灾等）以及土地的自然地理和技术经 济特性带来的风险。 （二）内部风险 经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失 误（或其可能性），造成实际经营结果偏离预期望值的可能 性；经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况 如管理水平、管理效率低，使用经营费用超过预计值，房 屋空置率高，租金回笼等问题，都将使企业的营业收入小 于预期值。经济环境可能不理想，对房地产的需求偏低， 会产生比预期高的空置率。 财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠 杆，在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范 时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的 可能性。 房地产投资风险产生的原因 所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信 息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前 景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有 较大偏差。 宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风 险。这在近年的经济生活中也经常遇到。表现为：一是前 些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工 程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策。如 银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。三是 房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成 历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售 难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四 是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产 业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发 并需持续投入的房地产项目的开展。 发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策， 金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为： 发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或 反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”， 将项目脱手，而实际并未如愿；有的发展商在决策上项目 时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周 期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对 市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致 销售困难；还有的发展商过分相信自己的“道”（即通过 “关系”拿到“好项目”的能力），而经营实力（开发实 力、管理能力、行销能力）不足或较弱，项目运作中难于 实现预期的经营业绩。 此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开 发中的工程建设风险的原因。 房地产投资风险的识别 如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的 办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。 （一）采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别 1.投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产 都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业 率被用来判定