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我国房地产税制弊端及改革思路 内容摘要：目前我国房地产税制弊端日益明显，改革 现行房地产税制，开征物业税是我国未来税制改革的一项 重要内容。物业税改革的三个主要目标是：提高土地资源 利用效率、促进社会收入分配公平和稳定地方财政收入。 我国应逐步将物业税培养成为地方政府的主体税种，积极 发挥物业税作为主体税种的作用。 关键词：房地产税制改革物业税地方财政 我国房地产税收现状及存在问题 （一）房地产税收现状 我国地方财政收入状况。目前，我国地方财政呈现出 明显的收入不足的状况。自19 94年分税制改革之后，地方 财政日趋困难，地方分享的税收总量占总财政税收的比重 呈不断下降的趋势；同时，由于地方政府发展政治、经济、 文化的步伐也不断加大，地方财政支出比重不断上升，这 使得地方财政收支缺口逐年加大，1998年财政缺口为亿元， 到了 X X年已经增长为亿元。据统计，全国2800多个县 （市）级政府1 /3以上是赤字。 从全国地方财政的角度来看房地产税的地位。我国现 行的房地产税收主要有以下税种：房产税、契税、城镇土 地使用税、耕地占用税、土地增值税等。尽管这些税种在 资源配置、组织财政收入、调节经济发展等方面发挥了一 定的作用，但其收入规模较小，据统计，XX年房地产税收 在地方财政收入中的比重为历年最高，却仅为％。而发达国 家，如美国，其房地产税收一般要占到地方财政收入的 85%-90 %o相比之下，我国房地产税占地方财政收入的比重 明显偏低，无法形成地方税的主要税源。 从各级地方财政的角度看房地产税的地位。目前，房 地产税收在我国的各级财政收入中的比重均较小，虽然在 省、市、县、乡镇四级财政中所占比例有所不同，但无论 从哪一级来看，房地产税收都属于小税种。以河南省XX年 的数据为例，在地方政府四级财政中，省、县、乡镇的房 地产税收比重分别为4%、％、％均低于全省水平％，而最高的 市级也不过是％，仍旧属于小税种。 结合历年数据发现，市级财政收入中房地产税收的比 重有升高的趋势，而省级则呈下降的趋势，县、乡镇两级 财政变化不大，呈现平稳态势。同时，观察其他省份的数 据也可以看到类似的规律。总体说来，房地产税收在地方 各级财政中所占比例均偏低，属于小税种。 （二）房地产税制存在的突出问题 首先，房地产税收在地方财政收入中所占比重过小， 而从各国税收实践来看，凡是实行分税制财政体制的国家， 房地产税收基本上是地方财政的主要税种；其次，税制结 构设计不合理。房地产保有环节的税负过轻而流转环节税 负过重。这种“轻保有”的局面一方面导致了土地利用的 低效率，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土 地闲置与浪费现象日益严重；另外，税费种类繁多，租、 税、费体系混乱。以税代租、以费代税、以费挤税的现象 十分普遍，大大限制了税收的宏观调控能力；最后，从税 负的分担上来看，明显表现为内资偏重、外资偏轻，这违 背了税制统一、税负平等的基本原则，更不利于内资企业 的竞争。 我国物业税改革思路 （一）物业税改革的模式 目前，针对物业税的改革，学者们基本达成共识，就 是将目前对经营性用房和用地征收的城镇土地使用税、耕 地占用税、房产税、城市房地产税以及土地增值税进行合 并，开征统一的物业税，物业税税收归地方财政所有。 目前开征物业税的国家，实行的税率一般有两种：比 例税率和累进税率。实行比例税率计征方便，但不利于发 挥贫富调节作用；而累进税率则正好相反。由于目前我国 财产税征收范围很小，只有房产税，因此，笔者建议现阶 段应该选择比例税率。确定物业税税率既要考虑区域间房 地产价值水平上的差异，又要考虑纳税人的实际承受能力。 国外物业税税率的确定主要是依据地方的支出规模、非财 产税收入额以及可征税的财产的估价。笔者建议物业税税 率为1%-2%,地方政府根据实际情况在一定范围内进行调整。 税基的计量。物业税的税基是物业税征收时的房地产 价，房地产税值会随着不动产市场价值的升高而提高。但 为了便于征管、降低征税成本，我们以房地产评估价值为 计税依据，以评估价值的80%为税基，房地产课税价值每五 年评估一次。 物业税的减免政策。建议物业税的减免范围仅包括以 下五项：非营利性机构自用的房屋与土地，如学校、医院、 图书馆等；合法的宗教团体的自用房屋与土地；由国家财 政部门拨付事业经费的科研学术机构直接用于学术研究的 房屋与土地；对自用住宅可减免一定金额的房屋税与土地 税；经财政部批准免税的其他房屋与土地。 （二）物业税改革的效应分析 物业税改革能增强地方政府的财政收入。把物业税确 定为地方主体税种，按照占地方财政收入10%的比例去推算， 假定微观税负不变，则物业税的征收面要扩大1倍多。由 于目前房地产保有阶段税收征收面仍比较窄，且是按原值 征税，如拓宽税基、扩大计税标准