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我国房地产市场现状的宏观分析 【摘要】本文通过对我国房地产市场的历史回顾和现 状总结，分析了目前房地产价格的不合理性，以及宏观调 控不能取得预期效果的原因。 【关键词】房地产价格地租 一、我国房地产市场的发展历程及现状 中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国 人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此 息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。 我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1 996年左 右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。199 8年， 中国开始了 “房改”，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中 国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政 策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时地利人和俱 备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。 房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化， 人们在计划经济时期被压抑己久的对房产的需求被激发出 来，供需规律开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但 是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。 从图中我们可以清楚看到，XX年以前，房屋销售价格 一直处于一个比较稳定的状态。XX年到XX年，房价开始出 现异动，呈现快速上升态势。直到XX年，房价才有所回落， 但仍然远远高于以前。大多数普通老百姓发现，自己就算 不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房 子。 二、对我国现在房地产价格合理性的分析 世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4一6倍， 为房价收入比所设定了 5的警戒线。而从上图中可以清楚 的看到，我国的房价收入比已经远远超过了这一警戒线。 我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现 了有效需求不足，房产品结构失衡的现象，房地产的总量 大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时， 房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，这 主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不 足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数 居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给 短缺、增长缓慢。 对于一个发展中国家而言，这样的高房价是不合理的。 虽然房地产业的快速增长可能会使GDP呈现出一种非常繁 华的景象，但神话一旦破灭，后果不堪设想。大量经济学 者对此忧心忡忡，认为我国目前的房地产业已经形成了泡 沫，对我国是一个严重的隐患，这泡沫一旦破灭，就会对 我国经济造成无法估量的损失。据国家统计局网站XX年8 月5日消息，XX年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化 在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改 变，消费者开始了对楼市的观望，房屋销售市场交易量开 始急剧萎缩。 上图中的房地产开发综合景气指数，似乎也能说明我 国的房地产市场正在走向低迷。 、国家宏观调控措施及效果分析 房地产问题引起了国家有关部门的高度重视，早在XX 年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持 续过热的状况，适时推出了一些政策措施。仅XX年，就出 台了一系列政策对房地产业进行宏观调控。其中最引人注 目的莫过于5月17日国务院总理温家宝在国务院常务会议 上提出的促进房地产业健康发展的六项措施（即通常所称 的“国六条”），覆盖了住房供应结构、税收、信贷、土地、 廉租房和经济适用房建设等方面，这是行政手段开始调控 房地产市场的开始。此外，央行也提高了银行利率，国税 局对个人将购买不足5年的住房的对外销售全额征收营业 税，建设部对商品房户型比例结构进行了调整，国务院设 立土地督察局监管地方土地批租，外汇管理局和建设部共 同发出通知限制外资进入房地产开发和经营领域，并且进 一步加强了土地调控。XX年政府还会出台一系列配套政策 来进一步起到稳定房价的作用，而且政策的针对性会更强 一些，从需求上面，如加息、物业税等，通过增加购房支 出，减少收益角度入手，来降低购房需求。从供给上，政 府会继续加大对保障性住房的建设力度，以及加大对开发 商土地开发进程监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限 度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。 由此可见，国家在房地产的宏观调控上做出了相当的 努力，但是结果到底如何呢？可以说是收效甚微。虽然增 幅有所放缓，但绝对值仍然在大幅增长中。XX年以来，我 国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价 下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸媒体报端。然而， 国家发改委公布的6月份70个大中城市房屋销售价格指数 为％，同比上涨％。这似乎显示房价仍在上涨。从房屋销售 价格指数的新涨价因素看，XX年上半年，在35个大中城市 中有6个城市的房价出现了下跌，分别是：深圳、重庆、 杭州、大连、广州、沈阳，其中深圳下跌幅度最大，下跌％。 房价上涨幅度超过4% （新涨价因素）的有3个城市，分别 是北京、乌鲁木齐、银川，其中银川上涨幅度最大