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我国房地产市场平稳健康发展问题略论 摘要：如何保持我国房地产市场平稳健康发展，这是一 个需要慎重研究的课题。文章概述了我国房地产市场的现 状，并提出了促进房地产市场平稳健康发展的建议措施。 关键词:房地产市场对策措施平稳健康 随着人们生活水平的提高，我国人均居住条件将不断得 到改善。我国房地产业的潜力相当巨大，发展空间十分广阔， 在我国经济建设中起着不可忽视的作用。然而，随着房地产 市场的迅猛发展，房地产行业的竞争必将日趋激烈。因此， 如何保持我国房地产市场平稳健康发展，是一个需要认真研 究的重要课题。 一、我国房地产市场发展的现状 X X年，对于我国房地产而言是不平静的一年，经历了 XX 年房价快速上涨后，XX年房价又创历史新高。所以，温家宝 总理在XX年3月18日的“两会”记者招待会上指出：XX年 是中国经济最困难的一年。这实际上也是中国房地产业较 为困难的一年。在国际原材料价格一路上涨的国际大背景 下，国内的材料价格涨幅也居高不下，再加上几次巨大的自 然灾害的袭击，中国经济正经受着改革开放以来少有的考验。 纵观房地产市场，在房价己经经过几十年稳步上涨行情之 后，房价问题已经是大多数购房者不堪重负的话题。近几年 来，尽管政府己经采取了多种措施来抑制过热的房地产市场， 但效果总是不太理想。 当房地产市场进入调整期后，一些此前被人为炒作较高 的城市房价开始下降，房地产市场的泡沫已经开始收缩。不 仅仅是开发商，一些炒房客为了避免进一步的损失，也进行 降价抛售楼盘的行为。与此同时，市场买房的观望情绪严重， 房屋成交量不断萎缩，房地产空置率大幅上涨。如北京、上 海、广州等一线城市的成交量仅仅是上年同期的三、四成 左右，更为严重的是，这种观望情绪己经蔓延到天津、南京、 长沙等二线城市。与之相关的大量的房产中介公司纷纷倒 闭歇业。房地产市场交易环境也进一■步恶化。但是，在XX 年有关引导住房消费的经济政策的支持下，住房需求重新启 动，导致房价上升。例如：北京、上海、浙江、广东等地区 住房成交量持续回升。随着市场“量价齐升”，基于购房者 “买涨不买跌”心理，进一步推动了住房价格上升。因此， 如何使我国房地产市场平稳健康地发展，政府将采取什么样 的对策措施，这是要慎重研究的问题。 二、保持房地产市场平稳健康发展的对策措施 实行住房制度的双轨制。党的十七大提出居民“住 有所居”，即使每个人都能有房子住，而不是“居者其所”， 这就是说并非强调每个人都要有自己所有权的住房。就连 经济发达的美国，在这场金融危机爆发之前，美国拥有所有 权住房者才达到68%。而我国当前人均国民经济收入只有美 国的1/14,要实现“居者有其屋”或“居者其所”还为时尚 早。为此，必须审慎反思我国解决居民住房问题宄竟应走什 么样的路。在住房改革之前，城市居民从普通百姓到高级干 部都不买房，是实行计划经济的公房配给制度，即廉价的公 租制。房改以后逐步形成了几乎100%的商品房制度。这对 改革居民居住条件、推动房地产业的发展以及拉动整个国 民经济的发展都作出了巨大贡献。但实践证明，完全依靠市 场调节的商品房制度是走不下去了。因为总有相当一部分 中低收入群体、年轻人是买不起商品房的，租住私人房租金 又太贵难以承受。故先住公租房对相当一部分居民特别是 年轻人是不可避免的一个过渡阶段。所以，实行商品房和公 租房两种制度共存，用两条腿走路，是必然的选择。这也就 是说，应当实行住房制度的双轨制，即发展商品房与公租房 相结合。当前关键问题是公租房资源太少，因此，应建造更 多的公租房，满足人们的需求。公租房包括为低保户提供的 廉租房和为买不起房或暂时不想买房的居民，其中有中低收 入群体、刚参加工作的年轻人、符合条件的农民工提供租 住的公房。等到有了经济实力，他们可以随时退租，去买商 品房。为加快公租房的建设，可以考虑建立公租房基金。公 租房的产权归政府，由基金会聘请业内行家经营管理，承诺 给基金的投资者一个合理稳定的回报。目前国际国内都有 很多钱在找出路，公租房基金的来源不成问题，政府只要出 土地，可以不出一分钱就能盖起广厦千万间，实现“住有所 居”的目标。同时，也可使商品房的价格保持在比较合理的 水平上。 采取切实可行的宏观调控措施。实施宏观调控，目的 是通过调节房地产市场的供给和需求促使供求平衡，实现房 地产市场的综合平衡和内部问题结构的合理化。 房地产市场宏观调控的基本目标就是保持房地产业健 康稳定发展。房地产业的持续发展，是改善和提高居民居住 条件和水平的前提。这也是全面建设小康社会的重要保 障。房地产业的快速发展，不仅有效改善和提高了居民居住 条件和居住水平，而且在国民经济增长中发挥着重要作用。 因为房地产是一种特殊商品，既可作为投资品，又可作为消 费品，这一特殊性决定了房地产对